Дарственная с обременением – с правом пожизненного проживания, дарение с ипотекой, арендой, правила и образцы документов

Банк

Когда запрещена дарственная с пожизненным проживанием

В ГК РФ есть ряд случаев, когда любое
дарение квартиры, том числе с пожизненным содержанием, будет полностью
запрещено или практически невозможно:

  • если квартира находится в совместной собственности мужа и жены, а второй супруг возражает против дарения (обойти это ограничение можно, если выделить доли в квартире на каждого из супругов);
  • если квартирой владеет ребенок, так как безвозмездное отчуждение имущества детей полностью запрещено законом (ребенок может быть одаряемым без ограничений);
  • если недвижимость находится под залогом, арестом или иным обременением (в ряде случаев можно получить согласие залогодержателя для заключения договора);
  • если одаряемое лицо не дало согласие на принятие подарка.

Также запрещено требовать оформление дарственной под угрозой или с применением физической силы, с давлением, обманом. Если такие противоправные действия будут выявлены после совершения сделки, договор признают недействительным через суд. При этом виновные лица могут привлекаться к уголовной ответственности.

Закрепление в договоре дарения жилья, права проживания дарителя

В качестве одного из дополнительных условий дарения жилья, в договоре может быть закреплено право дарителя на проживание в подаренном им объекте недвижимости. Однако, судебная практика по данному вопросу довольно неоднозначна. Ввиду этого, к внесению в договор дарения условия о праве проживания дарителя, следует относиться с особой скрупулезностью.

Следует понимать, что при внесении в

договор дарения

права

дарителя

на проживание, оно не должно каким-либо образом ограничивать распорядительные права одаряемого, вытекающие из права собственности на предмет. Таким образом,

одаряемый

без каких-либо проблем может совершать в отношении такого жилья абсолютно любые сделки по его отчуждению или сдаче в аренду.

Закрепление такого права в договоре, должно предельно четко регулироваться его нормами — в подписываемом документе следует указать, что даритель будет бесплатно проживать, будет иметь ряд обязанностей связанных с таким проживанием. Аналогичным образом следует разрешить вопрос о возможности проживания в подаренном жилье третьих лиц, которые будут заселены по воле или с разрешения дарителя и т.п.

В определенных ситуациях, право дарителя на проживание в подаренном им жилье может вытекать из норм закона. Так, в случае если между сторонами дарения имеются родственные связи, даритель имеет полное право проживать в подаренном объекте недвижимости, как член семьи одаряемого (ст. 292 ГК). По нашему мнению, только в таком случае подобное условие будет однозначно действительным.

Вместе с тем, даже при дарении в пользу члена семьи, договор не может ограничивать распорядительные права новых собственников. Таким образом, при отчуждении имущества, относительно которого у дарителя закреплено право пользования, такое право, по нашему мнению, может быть прекращено на законных основаниях или же по решению суда.

Судебная практика не дает однозначного ответа на вопрос о возможности внесения в договор дарения условия о праве дарителя на проживание в подаренном объекте недвижимости. Исходя из этого, при наличии намерений внести в договор подобное условие, даритель должен учитывать тот факт, что при наличии спорных моментов, существует вероятность прекращения действия такого права.

Пример

Между К. и его сыном Л. был заключен договор дарения квартиры, по которому за К. было закреплено бессрочное право пользования указанным объектом недвижимости. Как только в регистрационном органе было оформлено свидетельство, подтверждающее право собственности Л. на квартиру, он тут же изъявил желание продать ее, на что конечно встретил недоумение отца. Свое решение Л. аргументировал тем, что он является полноправным собственником недвижимости, что дает ему полное право распоряжаться квартирой по собственному усмотрению. Так, найдя подходящего покупателя, Л. перешел к оформлению сделки купли-продажи и перерегистрации квартиры. К., в свою очередь, посчитал, что его права как дарителя нарушены, и как заинтересованное в том лицо, подал иск в суд с требованием, отменить сделку купли-продажи.

Однако, суд разъяснил К., что закрепленное за ним право проживания не может ограничивать права Л. как собственника, ввиду чего в его требованиях было отказано. В то же время суд объяснил К., что купля-продажа, по факту не лишает его права на проживание в указанной квартире, даже если в указанной квартире будет проживать другая семья. Однако это право также может быть прекращено по требованию нового собственника, что впоследствии и было сделано им через суд.

Формально, даже наличие у квартиры зарегистрированного залога не лишает собственника возможности подарить квартиру любому выбранному субъекту. Однако для этого потребуется получить официальное разрешение на распоряжение объектом недвижимости у лица или органа, в пользу которого зарегистрирован залог.

Как правило, залог на квартиру устанавливается в пользу банковского учреждения, которое выделяло заемные денежные средства на приобретение жилья. В этом случае для снятия обременения существуют следующие варианты действий:

  • предложить банку установить залог на иной аналогичный объект недвижимости, принадлежащей заемщику;
  • переоформить залоговое обязательство на одаряемое лицо.

Решение проблемы таким способом не зависит от воли дарителя, поскольку банковское учреждение может отказать в предложении без указания причин.

Если не удалось достигнуть компромиссного решения с банком, собственник может оформить договор с обещанием дарения в будущем. В этом случае срок исполнения обещания будет связан с моментом полного погашения денежного обязательства по кредитному договору. Как только кредит будет полностью погашен, залог подлежит аннулированию, а собственник может надлежащим образом исполнить обещание и переоформить право собственности на одаряемое лицо.

Условия договора

При оформлении договора дарения стороны могут сами определять его содержание. Обязательным условием является только описание признаков и характеристик объекта недвижимости, по которому его можно идентифицировать – кадастровый номер, адрес, площадь, иные показатели. Также для успешной регистрации в Росреестре в дарственной нужно указать:

  • дата и место оформления документа;
  • паспортные данные сторон;
  • подтверждение безвозмездности сделки;
  • определение стоимости объекта (это нужно для целей налогообложения);
  • момент перехода прав к одаряемому лицу (в договоре можно указать на обещание дарения в будущем);
  • список лиц, сохраняющих право проживания после оформления дарственной (это может быть не только сам собственник, но и члены его семьи).

Дарение с иными видами обременения

Судебный арест

Оформление дарственной на квартиру, в отношении которой наложен судебный арест, будет невозможно до момента снятия запретительных мер. Поскольку судебное обеспечение накладывается на весь период проведения судебного разбирательства, досрочное снятие ареста будет возможно только в случае добровольного исполнения предмета исковых требований или предложение суда установить запрет на иное имущество, равное по стоимости и характеристикам.

Обратите внимание! Если предметом судебного спора выступает право на жилое помещение, которое должно было являться предметом дарения, арест будет наложен на конкретный спорный объект недвижимости. Замена его на иное аналогичное имущество не допускается ни при каких обстоятельствах.

Снятие судебного ареста осуществляется на основании определения суда. Если в результате судебного решения право на объект недвижимости переходит к истцу, оформление договора дарения будет невозможно.

Еще одним специфичным обременением будет выступать наличие граждан, не являющихся собственником недвижимости, однако имеющих постоянное право пользования и проживания в жилом помещении. Как правило, такие субъекты появляются после отказа от участия в приватизации с сохранением возможности бессрочного пользования жильем.

В этом случае у сторон есть следующие варианты действий:

  1. даритель может предложить таким жильцам переселиться в аналогичную квартиру с сохранением права постоянного пользования;
  2. допускается включить в содержание договора дарения условие о сохранении права пользования и проживания определенного круга субъектов.

Права и обязанности по дарственной с пожизненным проживанием

Если одаряемое лицо согласно принять
квартиру с сохранением права пользования для предыдущего владельца, договор
нужно представить на регистрацию в Росреестр. Сдать документы можно и через
МФЦ, однако это на 2 увеличит срок оформления. После завершения регистрационных
процедур будет выдана выписка ЕГРН, где собственником будет указано одаряемое
лицо.

У бывшего собственника или иных лиц,
которые смогут пользоваться квартирой после дарения, возникают следующие права
и обязанности:

  • неограниченное
    право пользования жилыми и вспомогательными помещениями квартиры, общим
    имуществом и ресурсами;
  • обязанность
    своевременно оплачивать причитающуюся часть коммунальных услуг, взносов на
    капремонт;
  • право
    на вселение супруга и несовершеннолетних членов семьи, даже если это не
    оговорено в дарственной;
  • обязанность
    соблюдать нормы ЖК РФ, не нарушать правила проживания в квартире.

Принудительно выселить бывшего
собственника можно при неоплате им услуг ЖКХ с взносов на капремонт, разрушении
или порче помещений, систематическом нарушение интересов других жильцов. Такие
вопросы решаются только через суд с предварительным письменным предупреждением.

Невозможность выселить бывшего владельца квартиры при отсутствии нарушений является главным недостатком дарственной с пожизненным содержанием. О том, как вообще происходит выселение граждан из жилого помещения, можно узнать из нашего предыдущего материала. Также для нового собственника возникает следующий объем специальных прав и обязанностей:

  • после
    переоформления прав одаряемое лицо может пользовать и распоряжаться квартирой,
    в том числе продавать ее, передаривать, сдавать в аренду, завещать наследникам;
  • при
    совершении сделок получать согласие проживающего лица не нужно, однако оно
    сохранит право на жилплощадь даже при смене собственников;
  • при
    заключении последующих сделок нужно уведомлять контрагентов о наличии
    обременения в виде пожизненного проживания (в противном случае договор можно
    признать недействительным).

Если впоследствии возникнет спор об
определении права пользования, новый и прежний собственник смогут заключить
дополнительное соглашение, либо решить вопрос через суд.

Если у вас остались вопросы, либо
требуется консультация юриста при оформлении дарственной с пожизненным
проживанием, обращайтесь к нашим специалистам. Получить бесплатную консультацию
можно по телефонам, указанным на сайте, либо через форму обратной связи.

Понятие и стороны договора дарения

Под обременением понимается любое ограничение возможности владения или распоряжения, возникающее как на основании текста заключённого договора (в нашем случае – дарения), так и не указываемое в нём, но обусловленное законодательством и вступившее в силу на основании судебного акта. К примеру, если не была завершена выплата ипотеки, то одаряемый обязан продолжать выплаты, пока не погасит её, кроме того, будут действовать также и все связанные с ипотекой ограничения на отчуждение имущества, выступающее залогом – это типичный пример обременения.

Таким образом, суть обременения в том, что не являющиеся собственниками жилья лица получают определённые права на него, что ограничивает права владельца. Важная особенность обременений состоит также в том, что ими могут не только ограничиваться права собственника (в рассмотренном нами примере с ипотекой это ограничение возможности проведения сделок по отчуждению залога без согласия банка), но и накладываться определённые обязанности на него (в том же примере – выплатить остаток долга).

Другое дело, что впоследствии его можно будет опротестовать на том основании, что получатель не знал об обременении – но это иногда оказывается сложным и долгим процессом, а потому лучше все подобные моменты уточнять заранее, и хорошо себе представлять, что идёт «в комплекте» с подарком.

Проверить, есть ли на недвижимости обременение, можно двумя способами:

  • с помощью специализированных компаний, занимающихся сделками с недвижимостью – этот вариант более надёжен, поскольку проверкой займутся профессионалы, но только если вы выберете добросовестное агентство;
  • провести проверку лично – необходимо запросить выписку из ЕГРН, ведь в ней, в числе прочих сведений, указываются и все обременения.

Согласно ст. 572 ГК, договор дарения представляет собой соглашение двух и более субъектов права о безвозмездной передаче в пользу одного или нескольких из них неких имущественных благ, освобождение от имущественных обязанностей или обещание совершения таких действий в будущем. В качестве предмета дарения могут выступать любые допущенные к свободному гражданскому обороту вещи, а также имущественные права требования, возникновение которых не связано с личностью их первоначального собственника.

В качестве сторон в сделке дарения —

дарителя и одаряемого

, могут выступать любые субъекты гражданского права — юр. и физ. лица, отвечающие нормативным и требованиям и непопадающие под запрет на участие в дарении, установленный

ст. 575 ГК РФ

.

Так, дарителем — лицом, передающим подарок, может выступать любое дееспособное лицо, обладающее правом собственности на передаваемый одаряемому предмет и согласием на то сособственников. Одаряемый — получатель блага, может участвовать в сделке даже при отсутствии дееспособности — в таком случае его интересы будут представлять законные представители — родители, опекуны или попечители (п. 2 ст. 29 ГК).

Отдельно отметим возможность участия в сделке малолетних и несовершеннолетних лиц. Так, согласно п. 2 ст. 26 ГК и п. 2 ст. 28 ГК, они вправе лично участвовать в сделке дарения как одаряемые, если ей не предусматривается нотариальное оформление или регистрация перехода прав, при наличии такой необходимости, их интересы представляют родители и другие законные представителя. Отметим, что указанное правило не распространяется на мелкое бытовое дарение, предмет которого не имеет крупной стоимости.

Кроме того, обратим внимание на законодательные запреты, определяющие невозможность некоторых лиц участвовать в дарении в определенных ролях. Так, в целях защиты их прав, дарителями запрещено выступать малолетним и недееспособным лицам, а также их представителям (п. 1 ст. 575 ГК).

Запрет на участие некоторых субъектов, в качестве одаряемых, прямо связан с их профессиональным статусом. Так, в рамках борьбы с коррупцией, законодатель запрещает принимать подарки, стоимость которых превышает обычную, государственным и муниципальным служащим, а также работникам бюджетных организаций (образовательные, медицинские и социальные учреждения).

Кроме того, согласно п. 4 ст. 575 ГК, запрещается дарение между коммерческими структурами. По нашему мнению, такой запрет основан на необходимости пресечения финансовых махинаций в хозяйственной сфере.

Дарение квартиры с обременением

Дарением называют безвозмездную передачу права владения другому лицу.

Чаще всего оно практикуется между близкой роднёй, поскольку не облагается налогами (в ином случае же придётся выплачивать НДФЛ). Но мы имеем дело не просто с дарением, а с обременённым – и это важная деталь, которая требует внимательного подхода как к оформлению, так и вообще к рассмотрению, особенно со стороны одаряемого.

Ему требуется изучить, какое именно обременение наложено на квартиру, к каким расходам это приведёт, и будет ли вообще в итоге выгодной сделка для него. Иногда оказывается, что дарится квартира с невыплаченной даже наполовину ипотекой и арестом, или большим долгом по коммунальным платежам, нерадивыми нанимателями с долгосрочным контрактом и необходимостью выплачивать ренту в придачу. Тогда выгодность принятия дара оказывается под большим вопросом.

Дарственная с обременением – с правом пожизненного проживания, дарение с ипотекой, арендой, правила и образцы документов

Важна будет и скрупулёзность оформления договора, поскольку неверно оформленное обременение может стать поводом для отмены сделки через суд.

Форма договора

Нормативные требования, предъявляемые законодателем к форме договора дарения, закреплены в ст. 574 ГК РФ. Согласно ей, подавляющее большинство реальных сделок, носящих бытовой характер, могут быть заключены устно. Вместе с тем указанная статья определяет ряд исключений, в обязательном порядке оформляемых письменно.

Внимание

В случаях определения обязательности письменного оформления договора дарения, оно прямо влияет на действительность таких сделок. Так, согласно п. 2

ст. 574 ГК

, совершение сделок, требующих письменного оформления устно, влечет их

ничтожность

.

Самым обширным сегментом безвозмездных договоров, требующих письменного оформления, является договор обещания дарения. В целях защиты прав одаряемого, кроме необходимости письменной фиксации самого обещания, законодатель также прямо установил требование о конкретизации подарка и указании ясного намерения на совершение дарения в будущем.

Другой сделкой, также требующей письменного оформления, является договор дарения недвижимости. Необходимость его реализации на бумажном носителе определена п. 5 ст. 18 ФЗ № 122 от 21.07.1997г, как одно из требований к документам, предъявляемым к государственной регистрации прав, обязательность проведения которой вытекает из ст. 131 ГК.

Согласно п. 1 ст. 574 ГК, письменная форма также требуется при совершении дарения организацией, если стоимость подарка равна или превышает 3 тыс. рублей. Если стоимость подарка будет меньшей — вполне очевидно, что допустима и устная форма, что, однако, исключено нормами ст. 161 ГК.

Отметим также, что при принятии сторонами сделки решения о необходимости нотариального оформления договора, он также потребует письменной формы. Так, согласно ст. 45Основ законодательства РФ о нотариате, законодатель допускает возможность удостоверения лишь документов на бумажном носителе или в электронной форме — заверение устных сделок исключено.

Последствия наличия встречного обязательства в договоре дарения

Как уже было сказано, основной характеристикой действительности сделки дарения, согласно ст. 572 ГК, является ее безвозмездность. Наличие в договоре любого условия, порождающего встречное обязательство одаряемого, делает его возмездным, что недопустимо в договоре дарения. При определении возмездности договора дарения, законодатель признает такую сделку притворной — прикрывающей другую сделку и истинные намерения сторон. Определение притворности однозначно влечет ничтожность заключенной и даже уже исполненной сделки дарения.

Следует понимать, что признать недействительность сделки дарения по причине наличия встречного обязательства одаряемого, может исключительно судебный орган по требованию заинтересованного в том лица. При этом удовлетворить такое требование, согласно п. 3 ст. 166 ГК, суд может только в том случае, если заинтересованное в том лицо имеет охраняемый законом интерес в признании недействительности такой сделки дарения.

Дарственная с обременением – с правом пожизненного проживания, дарение с ипотекой, арендой, правила и образцы документов

При доказывании притворности, заинтересованное в том лицо может использовать весь спектр предусмотренных процессуальным законодательством инструментов для доказывания.

В то же время следует понимать, что прикрываемая дарением сделка вполне может соответствовать требованиям закона, ввиду чего она будет считаться действительной. В таком случае согласно п. 2 ст. 170 ГК, к прикрываемой сделке следует применять правила, регулирующие ее совершение. В некоторых случаях суд может даже обязать стороны к совершению прикрываемой сделки.

Признание судом недействительности дарения, имеющего встречное обязательство одаряемого, отменяет все юридические последствия, наступившие вследствие совершения такой притворной сделки. Согласно п. 2 ст. 167 ГК, после вступления такого судебного решения в силу, каждая из сторон притворного дарения, обязана возвратить другой стороне все полученное по договору. В случае невозможности возврата подарка в натуральной форме, полученные блага подлежат возмещению в денежном эквиваленте.

Основные виды

Выделяют несколько наиболее распространённых типов обременения, вместе с которыми могут передаваться права на жильё: арест, ипотека, рента и аренда.

Обременение в виде ареста накладывается по решению суда, если хозяин недвижимости не выплачивает взятую ипотеку или кредит, либо штрафы. В этом случае владелец собственности лишается права распоряжаться ей, однако остаётся хозяином: после снятия ареста его права будут восстановлены в полном объёме, а в его ходе он продолжает выполнять обязанности по её содержанию.

Ипотека

Ипотека подразумевает, что жильё служит залогом выплаты кредита. Если она не выплачена, необходимо, чтобы на дарение согласился банк, иначе оно будет невозможно. Если согласие дано, в соглашении можно как указать, что обязательства по выплате ипотеки переходят вместе с недвижимостью, так и что её продолжит выплачивать даритель.

В ходе выплаты ипотеки новый собственник, как и предыдущий, сможет проводить связанные с отчуждением сделки только при согласии банка на них, поскольку кредитор является залогодержателем.

Дарственная с обременением – с правом пожизненного проживания, дарение с ипотекой, арендой, правила и образцы документов

Такой вид обременения подразумевает, что даритель передаёт квартиру за ренту, которую должен будет выплачивать получатель подарка. Это тип дарственной с пожизненным содержанием. Безвозмездность этой сделки, конечно, находится под большим вопросом, а стать полноправным владельцем без ограничений его получатель сможет, лишь когда даритель умрёт.

Рента – очень серьёзный вид обременения, при котором получателю прав на жильё стоит особенно тщательно взвесить все плюсы и минусы перед тем, как брать на себя обязательства. Ведь если не удастся выполнить их полностью, есть риск остаться и без жилья, потому что договор будет разорван, и без возмещения потраченных за время его действия средств.

Аренда

Допускается передача в дар жилья, на использование которого уже заключён договор аренды или найма. Переход прав от одного владельца к другому никак не отражается на нанимателе, и он может продолжать пользоваться жильём до того, как истечёт срок его соглашения на прежних условиях. Как действие договора завершится, новый владелец получит право заселиться в квартиру вместо тех, кто будет снимать ее в момент дарения.

То есть, фактически, аренда и переход собственности – никак не связанные процессы, не оказывающие друг на друга никакого влияния. Следует лишь помнить, принимая дар, что теперь именно вам придётся иметь дело с нанимателями, и уважать заключённый предыдущим владельцем жилья договор, как если бы он был заключён вами либо придётся нести ответственность за нарушение его положений.

Нюансы совершения сделки

Договор с обременением отличается тем, что хотя его предмет и передаётся безвозмездно, но ставятся определённые условия. Соответственно, ключевым нюансом будет необходимость выполнения поставленных условий при распоряжении имуществом.

И хотя в остальном договор практически ничем не отличается от обычного, из-за обременения при его оформлении специалистами рекомендуется обращаться к юристам, чтобы исключить возможность спорных ситуаций и аннулирования действия договора либо отдельных его пунктов через суд.

Договор дарения квартиры с обременением ипотекой

Дело в том, что в связи с обременением возникает ряд рисков, и их минимизация возможна лишь при максимально корректном оформлении соглашения (но даже так они не исчезают вовсе). Сделка может быть признана недействительной по инициативе любой из сторон.

Если на отмене сделки настаивает одаряемый, то это обычно происходит из-за времени возникновения ограничений. Если к моменту заключения договора они уже действовали, но сведения о них не известны одаряемому, то передача имущества может быть аннулирована. Если одаряемый уже после регистрации договора хочет отказаться из-за выяснившихся обстоятельств, к примеру, если стало известно о накопленном долге, то ему придётся или заручиться для отмены сделки согласием дарителя, или подавать иск в суд.

Даритель также может настаивать на признании соглашения недействительным как по не связанным с обременением причинам (например, мотивируя тем, что подписал соглашение под давлением), так и из-за того, что поставленные условия не соблюдаются. В наибольшей степени это относится к ренте – при нарушениях, связанных с её выплатой, действие договора может быть прекращено.

Последовательность действий для совершения сделки в целом можно описать так:

  • составление договора;
  • сбор и проверка всех требующихся документов;
  • нотариальное заверение (необязательно, но рекомендуется особенно настоятельно из-за специфики соглашения с обременением);
  • регистрация перехода прав в Росреестре.
Вся процедура перехода имущества обычно занимает месяц-полтора.

В целом, хотя и понятно, что любой получатель подарка предпочтёт получить его без всяких обременений, но при их наличии всё, что нужно – взвесить, насколько вообще выгодно будет принимать подарок. То есть превышает ли его стоимость ту сумму, что придётся выплатить по всем обременениям, и удастся ли её безболезненно отдать, не получив ещё и штрафы, и иные неприятности – это если речь идёт об обременении ипотекой, кредитом, долгами по коммунальным платежам. Аналогичный расчёт можно провести и при ренте.

Дарение оформляется при помощи соглашения, заключаемого письменно.

Дарственная на квартиру

По своей форме он соответствует обычному договору, чтобы его оформить обе стороны должны быть дееспособными. Заключение соглашения при помощи нотариуса необязательно, но лучше прибегнуть к его услугам.

В документе должны содержаться:

  • дата составления;
  • данные сторон;
  • сведения об объекте дарения – его точный адрес, параметры, кадастровый паспорт;
  • вид обременения и реквизиты заинтересованных лиц;
  • в чём именно обременение ограничивает права нового владельца по использованию и распоряжению жильём;
  • какие меры полагаются при несоблюдении условий договора, порядок разрешения споров;
  • порядок регистрации соглашения;
  • подписи сторон.

Чтобы оформить сделку, потребуется ряд документов:

  • паспорта сторон;
  • подтверждение прав собственности дарителя;
  • выписка из ЕГРН;
  • выписка из домовой книги;
  • кадастровый паспорт;
  • квитанция об оплате пошлины.

При передаче общего имущества также необходимо согласие других владельцев. Так, если передаётся нажитая в браке квартира, потребуется согласие супруга на это. Кроме всего перечисленного, также могут понадобиться связанные с обременением документы, и другие, смотря по тому, к какому виду собственности принадлежит жильё.

Заключение

Исходя из вышесказанного, возможность закрепления договором дарения жилья права дарителя на проживание в нем, является довольно спорным вопросом, к единому мнению о котором не могут прийти большинство цивилистов. Однако, как показывает практика, это вовсе не мешает субъектам права вносить данное условие в подписываемые ими договоры дарения недвижимости, даже если стороны не являются родственниками.

В любом случае, если вы решили внести данное условие в договор дарения, такой документ должен учитывать все моменты подобного проживания, не нарушая при этом распорядительные права нового собственника. При возникновении же спорных моментов, объективное их разрешение возможно только в судебном порядке.

Бессрочное право пользования

Следует разделять право собственности и право пользования жильём. Если передаётся первое, даритель может оговорить, что второе бессрочно останется за ним – этот вариант обременения следует рассмотреть отдельно, поскольку с ним связан целый ряд важных нюансов.

doc

Чтобы сохранить за собой право бессрочного пользования жильём, даритель должен включить соответствующий пункт в соглашение. Если в нём не содержится такого условия, то впоследствии претендовать на право пользования он сможет лишь с согласия нового владельца жилья. Потому условия необходимо согласовать ещё при заключении договора.

Право пользования будет предоставлено непосредственно дарителю, а значит, его действие продолжится до смерти гражданина, и по наследству это право передано не будет. Распоряжаться им по собственному усмотрению даритель также не сможет: не предусмотрено его отчуждение в пользу третьих лиц, его нельзя использовать как залог и с тому подобными целями.

Если даритель желает допустить проживание других лиц в квартире, на которую он сохраняет право пользования, вне зависимости от того, вместе с ним они будут проживать, или вместо него, всё равно на это потребуется согласие владельца – допуск других лиц вместе со сроком и условиям также может быть оговорён в дарственной.

Если обязательства перед ним были нарушены, то он сможет разорвать договор через суд и вернуть себе квартиру, даже если к тому моменту она уже была продана или иным путём перешла в руки других хозяев – впрочем, на этот счёт в судебной практике нет единства, и потому столь важно грамотное оформление дарственной. Так, можно специально указать, что обременение сохраняется и при отчуждении недвижимости в пользу третьих лиц.

В тексте договора данное обременение именуется правом пожизненного владения и пользования жильём. Важно указание именно на владение, поскольку простое право пользования куда более ограниченно, и претензии гражданин при таком оформлении сможет адресовать в дальнейшем лишь тому, кому он подарил жильё, но не его последующим владельцам.

Также оговаривается и сохранение этого права при переходе квартиры в руки других лиц, указывается, что одаряемый не будет чинить препятствий при владении и пользовании жильём, а если решит передать права на него, то должен будет предупредить потенциальных новых владельцев о наличии обременения. При подобной – максимально развёрнутой, формулировке, права дарителя будут наилучшим образом защищены. Образец соглашения прилагается к статье.

Важно также отражение в договоре порядка пользования недвижимостью. Например, может быть выделена комната для проживания, и соответственно разрешено использование общеквартирного имущества.

То, что любые новые собственники не могут выселить дарителя, не должно считаться нарушением их прав – ведь изначальное отчуждение произошло с этим условием, и каждый новый владелец перед приобретением должен быть ознакомлен с тем фактом, что квартира к нему переходит с обременением. Если же он не был осведомлён об этом, то должен предъявлять через суд претензии к тому лицу, у которого приобрёл жильё, а не к гражданину, сохраняющему права на проживание в нём.

Консультация юриста

Вопрос

Между мной и моим внуком была заключена дарственная с правом моего пожизненного проживания в подаренной внуку квартире. Скажите, если внук соберется продавать квартиру, что будет с моим правом на проживание и повлияет ли оно на возможность продажи?

Отчуждение имущества посредством дарения предполагает переход права собственности на предмет дарения от дарителя к одаряемому. Таким образом, ваш внук, выступая в сделке в качестве одаряемого, приобретает право собственности на переданную вами квартиру. Состав такого права собственности, согласно

ст. 209 ГК

, позволяет ему распоряжаться указанной квартирой по его собственному усмотрению. Так, закрепленное за вами право пожизненного проживания не может помешать реализации его распорядительных прав, т.е. он может продать квартиру без вашего на то разрешения, как одного из пользователей этой квартирой. Что касается права вашего проживания после отчуждения квартиры, то вполне очевидно, что оно может быть прекращено новым собственником имущества через суд, как такое, которое ограничивает его права при распоряжении принадлежащим ему имуществом.

Вопрос

Я решил подарить своей дочери принадлежащий мне частный дом. Однако, опасаясь того, что муж дочери может выгнать меня из уже не принадлежащего мне жилья, я внес в договор условие о своем пожизненном проживании в нем. Однако, после оформления всех документов и подачи их в МФЦ для регистрации недвижимости, в государственной регистрации мне было отказано, на основании того, что указанное условие является встречным обязательством дочери, нарушающим ее распорядительные права, вследствие чего договор является недействительным. Подскажите, могу ли я оспорить данное решение регистрирующего органа?

В случае если отказ в государственной регистрации прав, по вашему мнению, был совершен незаконно, согласно п. 5

ст. 2 ФЗ № 122

, вы имеете полное право оспорить его в суде. Однако, по нашему мнению, совершенный в отношении вас отказ в регистрации следует считать соответствующим закону. Дело в том, что право пожизненного проживания является обременением, нарушающим распорядительные права нового собственника, что недопустимо. Представляется, что вы не можете обязать нового собственника не распоряжаться принадлежащим ему объектом недвижимости до момента своей смерти. В вашей ситуации более целесообразно внести изменения в уже заключенный договор или заключить новый, в котором за вами будет закреплено право «бессрочного» проживания в доме, на основании того, что вы являетесь членом семьи собственника (

ст. 292 ГК

). Даже в случае повторного отказа зарегистрировать право на недвижимость, оспорить его как незаконный будет намного проще.

У вас остались вопросы?

3 важные причины воспользоваться помощью юриста прямо сейчас

Быстро

Оперативный ответ на все ваши вопросы!

Качественно

Ваша проблема не останется без внимания!

Достоверно

С вами общаются практикующие юристы!

Задайте вопрос юристу онлайн!

Схема нашей работы

Вопрос

Вы задаете вопросы дежурному юристу.

Юрист

Юрист анализирует ваш вопрос.

Связь

Юрист связывается с вами.

Вопрос

Вы задаете вопросы дежурному юристу.

Юрист

Юрист анализирует ваш вопрос.

Связь

Юрист связывается с вами.

Наши преимущества

Вы быстро получите ответ на свой вопрос

Средняя скорость ответа

Количество консультаций за сегодня

Количество консультаций всего

Задайте свой вопрос юристу!

Оцените статью
Финансовый консультант