Налог с продажи апартаментов иностранцем

Кредит

Налоговый резидент России

Согласно статье 207 Налогового кодекса  — Налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.

По этому, для расчета налога НДФЛ при продаже апартаментов не имеет значения иностранец продавец или гражданин России. Главное — является ли продавец налоговым резидентом России или нет.

Налоговый кодекс РФ допускает, что налоговым резидентом России может стать иностранец, и наоборот — гражданин России может прекратить быть налоговым резидентом России и при продаже своих апартаментов в России заплатит большой налог НДФЛ.

Внимание! С определением налогового резидентства все не так просто! Наличие признаков налогового резидента России в момент совершения сделки не означает, что иностранец сможет пользоваться налоговыми льготами при уплате налога с продажи недвижимости!

Иностранец, который имел признаки налогового резидента России в момент продажи недвижимости может утратить этот статус когда нужно платить налог НДФЛ.

Федеральная налоговая служба и Минфин России читают правила Налогового кодекса РФ о резидентстве иначе. По их мнению нахождение физического лица в России 183 дня в течение 12 месяцев делает его налоговым резидентом России, но только в этот момент — по истечении двенадцатого месяца и соответственно применительно к этим 12 месяцам.

А налогообложение доходов НДФЛ с продажи недвижимости производится за календарный год, в котором совершена сделка. Значит для обложения НДФЛ имеет значение является ли иностранец налоговым резидентом в течении календарного года. Поскольку календарный год — последовательность 12 месяцев, значит лицо является налоговым резидентом России в налоговом периоде, если оно находилось в России 183 дня в течении календарного года — налогового периода по НДФЛ, когда был получен доход от продажи недвижимости.

Пример: Иностранец продал квартиру в России с апреле 2016 года и в конце апреля выехал из России. За 12 месяцев до даты продажи квартиры иностранец 183 дня находился в России. Вопрос: какой налог должен заплатить иностранец с продажи квартиры?

Ответ: Если в 2016 календарном году иностранец не приобретет статус налогового резидента России, налог должен быть уплачен по ставке 30%.

Почему: Учитывая буквальное прочтение правила о налоговом резидентстве на дату совершения сделки иностранец был налоговым резидентом России. Однако этот статус рассчитан за период 12 месяцев 2015-2016 года. Продажа квартиры состоялась в 2016г., значит налог НДФЛ должен быть заплачен по доходам 2016 года, и для исчисления налога имеет значение статус резидента в этом налоговом периоде — календарном 2016 году, как следующих подряд 12 месяцев. В этих месяцах иностранец находился в России с января по конец апреля — 4 месяца или 120 дней, что меньше 183, необходимых для резидентства. По этому. если иностранец после продажи выехал из России и до конца года не вернулся, иностранец по году не является налоговым резидентом России.

Виды апартаментов

Закон не дает определения, что такое апартамент. Термин появился сначала на рынке недвижимости, и теперь государство вынуждено придумывать законы под этот тип жилья, чтобы установить правила для застройщиков.

Если застройщик строит апартаменты, то в кадастровом паспорте и свидетельстве о государственной регистрации права написан один из двух типов назначения земли:

  1. для размещения зданий гостиничного типа;
  2. для объектов общественно-делового значения.

Формулировки бывают такие или примерно такие, вместо «размещение зданий гостиничного типа» может быть «размещение гостиницы» — это нормально.

Если у застройщика здание гостиничного типа, это самый понятный и наиболее защищенный тип апартаментов. В таком здании вы покупаете квартиру по закону 214-ФЗ — как обычную квартиру в новостройке. Читайте цикл о покупке квартиры в новостройке, здесь почти все то же самое.

Самый безопасный для покупателя вариант — когда застройщик строит апартаменты с нуля на участке под строительство зданий гостиничного типа. Дальше речь пойдет о них.

После того как вы зарегистрируете право собственности на новую недвижимость, государство начнет ежегодно начислять вам налог на имущество. Налог рассчитывается по двум множителям: ставку налога умножают на кадастровую стоимость апартамента. Для примерного расчета в качестве кадастровой стоимости используйте среднюю стоимость апартамента необходимой площади.

Недвижимость Налог
Обычная квартира в новостройке 0,1% от кадастровой стоимости
Новый апартамент гостиничного типа или квартира дороже 10 млн Р 0,5% от кадастровой стоимости

Обычная квартира в новостройке

0,1% от кадастровой стоимости

Новый апартамент гостиничного типа или квартира дороже 10 млн Р

0,5% от кадастровой стоимости

Налог с продажи апартаментов иностранцем

Важно перед покупкой определить, какой будет налог на имущество, чтобы не покупать недвижимость с высоким налогом. Для этого смотрите кадастровый паспорт земельного участка, на котором застройщик строит здание.

На консультациях по налогам часто задают вопрос: какой налог с продажи апартаментов иностранцем придется заплатить в России?  И ответ на него ставит людей в тупик — размер налога и порядок его расчета зависит от иностранца.

Дело в том, что иностранец может быть физическое лицо (гражданин иностранного государства), и может быть иностранная компания (юридическое лицо, зарегистрированное за пределами России). В России принципиально отличаются порядок расчета налогов физическими лицами и фирмами. И существенно отличается порядок расчета, если продавец недвижимости — иностранец.

Кроме того, с 2016 года исчисление налогов физическими лицами (гражданами) существенно изменилось. В статье мы рассмотрим порядок расчета и уплаты налога физическими лицами иностранцами при продаже апартаментов или иной недвижимости в России.

Физические лица при продаже апартаментов в России получают доход, и согласно Налоговому кодексу Российской Федерации обязаны уплатить налог.

С 2016 года Налоговый кодекс РФ, в отношении взимания налога с доходов при продаже недвижимости, существенно изменился. Появилось понятие минимальный предельный срок владения недвижимым имуществом, или иногда его называют «Срок владения квартирой». Этот срок имеет существенное значение при налогообложении доходов, полученных физическими лицами от продажи недвижимого имущества. (статья 217, 217.1, 220 Налогового кодекса РФ).

Если физическое лицо продает апартаменты, и НЕ является предпринимателем (не ведет предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя), то  в этом случае продавец апартаментов должен уплатить налог с доходов физических лиц по правилам главы 23 части 2 Налогового кодекса РФ.

Налог с продажи апартаментов иностранцем

Согласно кодексу в Российской Федерации доходы физических лиц облагаются налогом НДФЛ – налог на доходы физических лиц. При продаже недвижимости вся полученная сумма считается доходом.

Но в кодексе не все так однозначно, и сумма налога НДФЛ для уплаты в бюджет будет зависеть от множества обстоятельств. Что бы не уплатить лишнего, налог НДФЛ нужно правильно рассчитать — учесть все те обстоятельства, которые позволят продавцу апартаментов заплатить меньше налогов.

Но иногда эти обстоятельства могут и значительно налог увеличить.

Если продавец — налоговый резидент России, и если апартаменты продавцом куплены до 2016 года, например в 2015, 2014 и т.д., то налог НДФЛ с продажи апартаментов до 2016 года рассчитывается с применением налоговых вычетов, по правилам статьи 220 НК РФ, в редакции, действовавшей  до 2016 года.  Например, это означает, что если апартаменты были в собственности более 3-х лет, продажа таких апартаментов освобождаются от налога НДФЛ.

Если такие апартаменты были в собственности менее 3-х лет, то продавец — налоговый резидент РФ может уменьшить сумму дохода от продажи апартаментов  на 1 000 000 руб.

При этом при продаже апартаментов, купленных до 2016 года правила статьи 217.1 НК РФ не применяются.

Так же важно, что при продаже таких апартаментов (купленных до 2016 года) их цена в договоре купли-продажи  может быть определена продавцом и покупателем достаточно свободно.

А вот для апартаментов, купленных продавцом — налоговым резидентом России начиная с 2016 года и позже, все не так просто. С 2016 года налог  НДФЛ рассчитывается по новым правилам. При продаже таких апартаментов их цена в договоре купли-продажи так же может быть любой. Но ! Налог НДФЛ при продаже таких апартаментов берется с учетом кадастровой стоимости этих апартаментов.

При этом при расчете налога НДФЛ применяются правила статьи 217.1 кодекса, согласно которой, если цена апартаментов в договоре купли продажи окажется ниже 70% их кадастровой стоимости, то  налог НДФЛ с продажи апартаментов рассчитывается из предполагаемого дохода в размере 70% их кадастровой стоимости.

Это правило определения цены апартаментов, при расчете налога НДФЛ от их продажи, обязаны применять и не налоговые резиденты России, но применять налоговые вычеты, установленные статьей 220 кодекса, не резидентам запрещено.

О последствиях забывчивости или уклонении от уплаты налога на продажу недвижимости читайте здесь.

Как уменьшить налог при продаже жилья раньше минимального срока

Продать квартиру спустя три года после приобретения и ничего не платить в бюджет можно и до этих поправок — в 2019 году.

Вот случаи, когда действует трехлетний срок владения:

  1. Квартиру купили до 2016 года. Если продать ее через три года, налога нет и декларация не нужна. Можно не ждать 2020 года и планировать сделку сейчас. Срок нужно отсчитывать с даты регистрации права собственности — даже для новостроек. Дата акта, как с вычетом при покупке, здесь не подойдет.
  2. Жилье досталось в наследство. Срок нужно считать с даты смерти наследодателя. При этом дата принятия наследства или оформления права собственности не имеет значения.
  3. Это подарок от близкого родственника: родителей, бабушек, дедушек, детей, братьев и сестер. Если в 2016 году квартиру подарил дядя или отчим, который был роднее отца, минимальный срок владения — пять лет.
  4. Квартиру приватизировали или получили по договору ренты. Срок считается с даты регистрации права собственности.

Если продать квартиру раньше трех или пяти лет, это не значит, что точно придется заплатить НДФЛ. Подавать декларацию нужно в любом случае, а вот налога может не быть.

При продаже в любое время можно применить имущественный вычет: это право не зависит от срока владения и новых поправок. Можно купить квартиру, а через неделю ее продать вообще без налога.

Второе существенное изменения порядка расчета налога НДФЛ при продаже недвижимости с 2016 года — понятие давность владения недвижимостью. Начиная с 2016 года при исчислении налога НДФЛ с продажи квартиры купленной в 2016 году и далее, нужно использовать правила статей 217 и 217.1 НК РФ.

Согласно этим статьям продавец-налоговый резидент РФ  может быть полностью освобожден от уплаты налога НДФЛ, если проданные апартаменты находились в собственности продавца более срока, установленного в кодексе. Этот срок называют минимальный предельный срок владения недвижимым имуществом, или Срок владения апартаментами.

Срок владения апартаментами в целях налогообложения НДФЛ не одинаков и зависит от оснований  приобретений недвижимости:

  • Срок владения составляет 3 года:

– если апартаменты (недвижимость) получена продавцом в порядке наследования или дарения между членами  семьи;

—  если апартаменты (недвижимость) получена в порядке приватизации;

— если апартаменты (недвижимость) получена плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

  • Срок владения составляет 5 лет – во всех остальных случаях.

Это означает, что при продаже в 2016 году и позже апартаментов, купленных в 2016 году и  позже и находящихся в собственности продавца — налогового резидента РФ более 5 лет  доход продавца будет освобожден от налога НДФЛ. Очевидно, что купленные в 2016 году апартаменты при их продаже в 2016 году не могут находиться в собственности продавца 5 лет. То есть это правило, позволит приобретателям апартаментов 2016 года не платить налог НДФЛ начиная с 2021 года.

Вместе с тем, если апартаменты оказались в собственности продавца-налогового резидента РФ в 2016 году по наследству, или в порядке дарения от члена его семьи, то для освобождения от налога НДФЛ апартаменты в собственности продавца должны находиться 3 года и более. То есть не платить налог при продаже этих апартаментов собственник сможет начиная с 2019 года.

Эти же правила применяются и для сделок с долями в праве собственности на апартаменты.

Как видно, налогообложение НДФЛ дохода от продажи апартаментов не совсем простое. В виду значительности цен недвижимости, и в том числе апартаментов, значительны и соответствующие суммы налогов. Например, для не налоговых резидентов России налог НДФЛ с продажи квартиры ценой 1 000 000 руб. составит 30% или 300 000 руб. При этом, на не налоговых резидентов правила о налоговых вычетах не распространяются.

Документы у застройщика

Застройщика апартаментов выбирают так же, как и застройщика квартир, — разницы нет. Откройте статью «Как выбрать застройщика» и перепроверьте своего застройщика по всем пунктам:

  1. Устав.
  2. Уставный капитал.
  3. Свидетельство о регистрации.
  4. Свидетельство о постановке на налоговый учет.
  5. Выписка из ЕГРЮЛ.
  6. Разрешение на строительство.
  7. Проектная декларация.
  8. Договор страхования.

В выписке из ЕГРЮЛ посмотрите размер уставного капитала. Вам не подходит фирма с минимальным уставным капиталом 10 тысяч рублей. Уставный капитал у приличных застройщиков исчисляется миллионами.

Отдельно перепроверьте в проектной декларации источники финансирования строительства. Если в разделе «Финансовые риски» написано что-то вроде «строительство осуществляется за счет заемных банковских средств», это отличный знак. Если стройку финансирует крупный банк, то он за вас уже перепроверил застройщика, потому что тоже рискует своими деньгами.

Если стройку финансируют полностью за деньги дольщиков, появляется риск: стройка может затянуться. Если у такого застройщика в какие-то месяцы случится спад продаж, у него не будет денег, чтобы рассчитаться с подрядчиками, и работы приостановят до тех пор, пока снова не появятся деньги от продаж апартаментов.

Если у вас ипотека, можете быть спокойнее: банк, который выдает вам кредит на покупку апартамента, сам перепроверит застройщика и стройку и не одобрит кредит, если что-то выглядит подозрительным.

Договор долевого участия

Ваш застройщик может предложить вам подписать или договор долевого участия, или какой-то другой: предварительный ДДУ, предварительный договор купли-продажи, договор бронирования или займа, договор о соинвестировании или о покупке векселя.

Предварительный ДДУ. Иногда застройщик предлагает подписать предварительный ДДУ. Такое чаще всего бывает, если он еще не получил, но вот-вот получит от города разрешение на строительство. Без разрешения застройщики не имеют права подписывать ДДУ, поэтому и выкручиваются с помощью предварительных бумажек. Обычно они заманивают покупателя более низкими ценами и большим выбором до старта продаж.

Я рекомендую отказаться от предварительного ДДУ, потому что он не имеет никаких правовых гарантий. Он не регистрируется в Росреестре, поэтому нечестный застройщик может продать ваш апартамент нескольким покупателям или взять предоплату и оставить вас без денег. Когда застройщик получит разрешение на строительство, он может отказать вам в продаже выбранного апартамента или повысить на него цену.

Лучше не рисковать несколькими миллионами, подождать месяц и купить апартамент по ДДУ. К этому моменту застройщик получит разрешение на строительство — значит, государство его уже проверит за вас. Так вы будете уверены, что апартамент будет в нормальном доме и в нормальном месте.

Платежи за коммуналку

Платежи за коммунальные услуги будут примерно на 15% выше, чем в квартирах, а стоимость содержания зависит от тарифов конкретной управляющей компании и тех услуг, которые она будет оказывать.

В дорогих апартаментах бизнес-лакшери-элит-премиум-класса в тарифе управляющей компании наверняка будут услуги садовников и озеленителей, охрана, консьерж-сервис и что угодно еще. В недорогих апартаментах экономкласса — недорогие УК с обычной уборкой, вывозом мусора, сантехником и электриком.

Столько платят за коммунальные услуги жители апартаментов в квартале «Онли» в Филях
Столько платят за коммунальные услуги жители апартаментов в квартале «Онли» в Филях

Прописка и регистрация

Прописка — это устаревший термин: о ней обычно говорят, когда имеют в виду постоянную регистрацию. Кроме постоянной есть еще и временная регистрация.

В квартирах можно получить постоянную регистрацию, а в апартаментах — только временную на 5 лет с последующим продлением. По временной регистрации можно жить даже без постоянной.

То же касается и детей. По закону ребенок должен быть зарегистрирован в том же месте, где и его родители, — и неважно, временно или постоянно.

По временной регистрации, как и по постоянной, получают паспорт и загран, ИНН, пенсионное свидетельство; устраивают ребенка в детский сад, в школу; вызывают скорую, записываются на прием в поликлинику; оформляют социальные льготы. По сути, разница только в необходимости продления регистрации раз в 5 лет.

Цены и расходы

Апартаменты дешевле квартир, потому что дешевле земля, на которой они строятся. В среднем разница в цене на однокомнатные апартаменты и аналогичные по площади и расположению квартиры — около 15%, на двухкомнатные — около 20%. Максимум апартаменты дешевле квартир на 30%, но это чаще касается экономкласса без отделки.

Выгода от покупки апартамента постепенно «съедается» за счет более высоких налогов и коммунальных платежей. Я рекомендую заранее рассчитать стоимость владения, выбирая между конкретным апартаментом и конкретной квартирой.

О ужас!

Эти расчеты не учитывают инфляцию, рост цен на коммуналку, возможное изменение налоговых ставок, войну с ИГИЛ (террористическая организация, запрещенная на территории РФ), выборы 2024 года и многое другое.

Возможно, вам вообще будет невыгодно покупать недвижимость в России, вы сделаете алию и уедете жить в Израиль (хотя там все гораздо дороже, особенно недвижимость). Автор, редакция и все здравомыслящие люди на этой планете не несут ответственности за ваши личные расчеты и решения.

Если считать, что на покупке условного апартамента мы экономим 20%, то экономия относительно квартиры за 9 млн будет 1,8 млн рублей. Возьмем примерные расходы на коммунальные платежи с учетом, что они для апартаментов выше на 15%, чем для квартир.

Квартира Апартамент
Стоимость 9 000 000 Р 7 200 000 Р
Ежегодный налог 9000 Р 36 000 Р
Ежегодная коммуналка 42 000 Р 48 000 Р
Итого расходы в год 51 000 Р 84 000 Р

Содержание и налоги на квартиру выйдут на 51 тысячу рублей в год, а на апартамент — 84 тысячи. Таким образом, апартамент дороже квартиры на 33 тысячи в год.

Если мы ежегодно переплачиваем 33 тысячи, то те 1,8 млн рублей, которые мы сэкономили при покупке, «съедятся» за 55 лет (расчеты примерные!). Через 55 лет наш условный апартамент становится менее выгодным приобретением по сравнению с квартирой. Если вы планируете владеть этой недвижимостью больше 55 лет, то покупайте квартиру: сэкономите на налогах и коммунальных платежах. Если вы планируете продать эту недвижимость раньше, то выгоднее взять апартамент.

Налог с продажи апартаментов иностранцем

Самый первый вопрос для правильного расчета налога НДФЛ:  кто получил доход при продаже апартаментов, то есть кто собственник (продавец).  Согласно Налоговому кодексу  РФ физические лица для уплаты налога НДФЛ разделяются на налоговых резидентов Российской Федерации или не налоговых резидентов. По этому важно правильно установить, продавец апартаментов это налоговый резидент России или нет?

Почему это важно? – Потому, что Налоговый кодекс РФ для налоговых резидентов РФ устанавливает значительные преимущества: 1) налоговая ставка по налогу НДФЛ для налоговых резидентов – 13%, для не резидентов – 30% (статья 224 НК РФ). 2) Кроме того, Налоговые резиденты РФ – физические лица, при исчислении налога НДФЛ имеют право применять имущественные налоговые вычеты, не резиденты – не имеют такого права  (соответственно части 3 и 4 статьи 210 НК РФ).

Эти преимущества позволяют налоговым резидентам Российской Федерации значительно уменьшить суммы налога НДФЛ при продаже апартаментов, а при определенных обстоятельствах налоговые резиденты полностью освобождаются от уплаты налога НДФЛ. Именно налоговые вычеты приводят к существенному снижению налога НДФЛ.

Как сказано выше, с 2016 года порядок  исчисления налога НДФЛ при продаже недвижимости в России существенно изменился:  Налог НДФЛ с продажи апартаментов, купленных до 2016 года будет рассчитываться совершенно по другим правилам, чем налог при продаже точно таких же апартаментов, но купленных в 2016 году и позже.

Заметим: эти отличия имеют значение, если продавец — налоговый резидент Российской Федерации. Для не резидентов, все гораздо проще, они платят налог 30% от цены продажи апартмаентов, в любом случае.

Оцените статью
Финансовый консультант