Наследование квартиры в ипотеке

Ипотека

Выплата долга созаемщиками или поручителями

Согласно ст. 1175 ГК РФ ипотечный кредит обязательно должен быть возвращен заимодавцу, даже в случае смерти заемщика. По закону родственники покойного наследуют не только его имущество, но и долговые обязательства.

Ответ на вопрос: кто будет выплачивать ипотеку после гибели должника, зависит от следующих факторов:

  • Привлечение созаемщиков и/или поручителей в момент оформления договора;
  • Наличие у покойного наследников;
  • Актуальный договор страхования жизни и здоровья заемщика.

Если для оформления ипотеки были привлечены поручители или созаемщики, то по условиям кредитного договора они несут солидарную ответственность по обслуживанию займа. Если заемщик умер, то обязанность по выплате ипотеки ложится на них.

Если у покойного заемщика имеются наследники, которые вступили в свои права, они должны погасить оставшуюся часть задолженности. Они могут отказаться от наследства, оформив соответствующий документ. При вступлении в права наследства банк имеет право потребовать досрочного погашения кредита или пойти навстречу наследникам и определить новый график платежей.

Если ипотека была оформлена со страхованием жизни заемщика, и причины его гибели признаны страховым случаем, то ипотека будет закрыта страховщиком.

Большинство банков при выдаче ипотечных кредитов настаивают на страховании жизни и здоровья заемщика. В случае отказа от страховки банк может отказать в выдаче займа или повысить процентную ставку на несколько пунктов.

При наличии полиса страхования жизни и здоровья заемщика страхователь обязуется  в случае гибели заемщика погасить оставшуюся часть ипотеки. Однако на деле взаимодействие с СК происходит не совсем гладко.

После смерти застрахованного лица придется доказать, что имел место страховой случай, иначе СК откажет в выплате. В договоре всегда указываются  ситуации, которые не могут быть признаны страховыми. Каждая страховая компания устанавливает свой перечень, но в большинстве случаев он примерно одинаков.

Компенсации не последует, если причиной смерти является:

  • Заболевания, передающиеся половым путем;
  • Хронические патологии;
  • Употребление алкоголя или наркотиков;
  • Несчастный случай во время занятий экстремальными видами спорта;
  • Военные действия;
  • Воздействия на организм радиацией.

Также смерть заемщика не будет признана страховым случаем, если должник умрет в местах лишения свободы.

Если гибель должника признана страховым случаем, то заинтересованные лица (например, родственники) должны оповестить о случившемся страховщика и предоставить необходимый пакет документов. После этого страховая компания запросит в банке сведения об остатке задолженности и переведет на ипотечный счет необходимую сумму.

После закрытия ипотеки таким способом квартира переходит в собственность наследников. Если их нет, то недвижимость достанется государству.

В случае смерти созаемщика второй солидарный заемщик обязан выплатить свою часть долга, пропорциональную доли собственности в ипотечной недвижимости. Оставшаяся часть задолженности может быть истребована с наследников покойного или страховой компании.

Если смерть должника не признана страховым случаем, а наследников у покойного нет, то созаемщик может полностью погасить ипотеку и получить квартиру в единоличную собственность. Для этого потребуется получить разрешение от банковской организации.

Наследование квартиры в ипотеке

Если в момент получения ипотеки были привлечены поручители, то обязанность по выплате кредита ложится на них. После погашения задолженности поручитель может потребовать компенсации потраченных средств с родственников покойного.

Если умер поручитель, то его родственники не обязаны брать на себя ответственность за действия человека, который выступает заемщиком по ипотечному кредиту.

Право собственности оформляют не раньше чем через 6 месяцев после смерти наследодателя. До этого недвижимость так же находится в залоге у банка. Вместе с правом собственности переходит обязанность платить долг по кредиту. Никакие льготы для пенсионеров, ветеранов, инвалидов и так далее в данном случае законом не предусмотрены.

Наследник, вне зависимости от своего социального статуса, при вступлении в наследство принимает все обязательства по договору ипотеки и обязан их выполнять. Он также имеет право не принимать наследство – для этого нужно оформить официальный отказ у нотариуса.

Если вы не готовы отказаться от наследования жилья при этом не располагаете достаточной суммой средств для погашения ипотечного кредита, действующее законодательство предоставляет несколько путей выхода из сложившейся ситуации.

При заключении кредитного договора жизнь и здоровье заемщика в обязательном порядке страхуют. Если смерть наследодателя наступила в результате страхового случая – болезни, несчастного случая или других перечисленных в договоре причин, – то долг погашает страховщик. В данном случае наследство достается наследникам без обременений.

Чтобы воспользоваться этой возможностью, наследнику необходимо письменно оповестить банк и страховую компанию о смерти заемщика. Это лучше сделать в срок, указанный в страховом договоре. Если вы его пропустите, то восстанавливать права придется через суд. Закон при этом будет на вашей стороне, так как предусматривает 3-годичный срок оповещения страховщика о смерти заемщика.

Нередко страховщики оспаривают подобные страховые требования и пытаются доказать, что заемщик скрыл от них заболевание, ставшее причиной смерти. Если страховая компания отказывается выполнять взятые на себя обязательства, следует подать иск в суд. При этом если на долг начисляются проценты, их по закону тоже обязан погасить страховщик. В случае разногласий со страховой компанией рекомендуется обратиться за помощью к юристу.

Наследование квартиры в ипотеке

Если смерть наследодателя – не страховой случай, и погашать ипотечный кредит придется вам, то можете попытаться договориться с банком об изменении условий кредитного договора, например продлить срок его действия, чтобы уменьшить сумму ежемесячных платежей. В случае финансовых затруднений вы можете попросить предоставить льготы, например разрешение на сдачу унаследованного жилья в аренду, чтобы полученными средствами погашать кредит.

Изменение условий кредитного договора – не обязанность, а право банка. Как правило, вам пойдут навстречу, если вы документально докажете свою платежеспособность. Если банк посчитает наследника неплатежеспособным, то может обратиться в суд с иском о расторжении кредитного договора, после чего выставить залоговую недвижимость на продажу.

Пока вы будете вести переговоры с банком об изменении кредитных условий, платежи по первоначальному ипотечному договору должны погашаться вовремя и в полном объеме. В противном случае на них могут быть начислены пени и штрафы.

В подавляющем большинстве случаев обязанности поручителя по ипотечному кредиту заканчиваются в момент смерти заемщика. Редкие исключения – когда в договоре прописано, что поручитель согласен отвечать за невыполнение обязательств должника его наследниками. Как правило, это бывает, если наследник – несовершеннолетний ребенок, наследодатель – один из его родителей, а поручители – дедушка с бабушкой. Если опекун наследника – второй из родителей, то в этой ситуации ему не придется выплачивать кредит банку.

Если вы не в состоянии выплатить ипотечный кредит за квартиру, то можете отказаться от вступления в наследство. В этом случае квартира перейдет в собственность государству, и банк будет взыскивать долг с него.

Имейте в виду, что принимать наследство либо отказываться от него можно только в полном объеме. Если вы откажетесь от залогового имущества, то должны будете отказаться и от необремененного, например от земли, машины и прочего.

Статья 1175 Гражданского кодекса РФ определяет, что задолженность по ипотечному кредиту подлежит обязательной выплате кредитору. После смерти должника все его долги передаются его наследникам. Однако ипотека, имеет ряд особенностей.

Судьба ипотеки и предмета залога будет зависеть от следующих факторов:

  • имеются ли по ипотеке поручители или созаемщики;
  • заключался ли договор страхования жизни и здоровья клиента;
  • есть ли наследники.

Если наследство умершего заемщика по ипотеке было успешно распределено между наследниками, то долг должен быть ими погашен. Здесь банк может затребовать срочное закрытие кредитного договора или пойти навстречу и реструктурировать ипотеку. При этом наследники вправе отказаться от наследства, оформив официальный документ. Квартира после этого будет продана на торгах, а вырученные деньги направлены на оплату задолженности.

Созаемщики и поручители, подписавшие договор, несут вместе с заемщиком солидарную ответственность по оформленным обязательствам. Это значит, что после смерти заемщика, обслуживание кредита переходит на них. В случае невозможности платить по ипотеке, созаемщик или поручитель будет отвечать в соответствии с действующим законодательством и условиями кредитного договора.

В ситуации, когда заемщик по ипотеке застраховал себя от потенциальной смерти и утраты здоровья, банк получит за наступление страхового случая страховую сумму, с помощью которой погасит задолженность. Сам объект недвижимости перейдет в собственность ближайших родственников.

Взаимодействие со страховой компанией очень часто сопровождается сложностями при наступлении страхового события. В договоре указываются случаи, которые ни при каких обстоятельствах не будут признаны страховыми. В частности, если человек имел хронические заболевания, занимался экстремальными видами спорта, употреблял алкоголь или наркотики и смерть заемщика наступила по таким причинам, то очень высока вероятность того, что событие будет признано не страховым.

В качестве примера можно привести ситуацию смерти заемщика во время занятий спорта от инфаркта. Если в суде страховая докажет экстремальность такого занятия (особенно человека в почтенном возрасте), предполагающего реальную опасность для жизни, то никакие выплаты по кредиту не последуют.

Особенности наследования находящейся в ипотеке квартиры

Согласно Статье №1175 Гражданского кодекса наследники, принявшие в наследство ипотечную недвижимость, также принимают и долговые обязательства по ипотеке. На основании Статьи №38 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в кредитном договоре происходит смена лиц, которые обязаны исполнять долговые обязательства по ипотеке в установленный срок.

Когда ипотечную квартиру наследуют несколько лиц, то долговые обязательства равноценно распределяются между каждым из наследников, если иные правила не указаны в завещании. Если наследники принимают наследуемое имущество, а также долговые обязательства, то после этого уже невозможно оформить отказ от наследства. Также существуют и другие способы погашения кредита, которые будут описаны в статье.

Перед тем, как принять имущество наследники могут обсудить с представителями банка оплату ипотеки. Банк вправе пойти на определенные уступки, например, предоставить возможность выставить на продажу ипотечную недвижимость для возможности погашения кредита. Если стоимость квартиры составит больше ипотечного долга, то оставшуюся сумму от продажи получат наследники.

Наследование квартиры в ипотеке

Несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане принимают либо отказываются от наследства с разрешения опекуна либо органов опеки и попечительства. При принятии наследства в данном случае обязанности по погашению кредита возлагаются на опекуна.

Если наследников несколько, то все перечисленные действия должны осуществляться по их обоюдному согласию. В противном случае все вопросы решаются в судебном порядке.

Наследник отвечает по доставшимся в наследство кредитным обязательствам в пределах унаследованного имущества. Это значит, что банк не сможет взыскать с вас больше, чем стоит ипотечная квартира. Худшее, что может случиться, – в результате выплаты остатка долга по ипотеке вы выйдете в ноль. Однако, как правило, рыночная стоимость недвижимости выше, чем кредитные обязательства перед банком.

Оплата ипотеки за счёт страховки

При заключении ипотечного договора наследодатель также мог оформить страхование на определенные случаи жизни. Если смерть наследодателя является страховым случаем на основании заключенного договора, то страховая компания получает обязательства по выплате ипотеки соразмерно сумме страховки. Бывают ситуации, когда страховщик незаконно отказывается оплачивать установленную сумму страховки, а в период отсутствия внесенных платежей по кредиту банк начисляет штрафные санкции и дополнительные проценты, то страховщик также будет обязан их погасить, согласно Статье №393 Гражданского кодекса РФ.

Наследники должны предоставить документы страховой компании, а страховщик обязан в течение пяти календарных дней признать событие страховым случаем или отказать в страховой выплате, а также мотивировать подобное решение. Для того, чтобы узнать относится ли смерть наследодателя к страховому случаю, необходимо изучить договор страхования и перечень событий, которые предусматривают страховые выплаты.

ВАЖНО. Согласно Статье №1175 Гражданского кодекса РФ наследники имеют право обратиться за страховой выплатой в течение трёх лет со дня смерти наследодателя, хотя страховые компании имеют практику указывать в договоре меньший срок.

Если после смерти ипотечного заемщика, который получил кредит без привлечения созаемщиков и оформления страховки жизни, банк будет вынужден обратиться в суд для получения разрешения на продажу залогового имущества. Средства, полученные в результате реализации ипотечной недвижимости, будут направлены на погашение задолженности.

Передача ипотечной квартиры по наследству

Если умирает собственник квартиры, являющийся заемщиком по ипотечному кредиту, она переходит в собственность его близких родственников по наследству. При наличии нескольких наследников жилплощадь делится между ними согласно долям, установленным в судебном порядке. Если родственники не имеют претензий друг к другу и вступили в права наследования без суда, то имущество будет поделено между ними поровну.

Наследование ипотечной квартиры сопряжено с выплатой долга перед банком, оставшегося после смерти заемщика. Кредит в таком случае гасится всеми наследниками, принявшими права, пропорционально полученным долям.

Родственники усопшего имеют право отказаться от внесения платежей по ипотеке. Для этого им потребуется оформить отказ от вступления в права наследования. Документ должен быть заверен у нотариуса.

Если наследниками покойного являются несовершеннолетние дети или инвалиды, долг может быть признан «безнадежным». Дело в том, что указанные категории граждан обладают определенными льготами и их невозможно выписать из квартиры без разрешения органов опеки. Это не означает, что долг можно не платить.

Если родственник покойного заемщика решил вступить в права наследства и взять на себя обязанности по обслуживанию ипотеки, ему потребуется следовать определенному алгоритму:

  1. Оповестить кредитора о случившемся. Для этого необходимо составить уведомление в свободной форме и приложить к нему копию свидетельства о смерти.
  2. Спустя 6 месяцев после гибели должника принять наследство.
  3. Обратиться в банк для составления дополнительного соглашения, в котором будет указано, кто будет продолжать платить ипотеку, а также порядок внесения платежей (частями или единовременно).

В течение 6 месяцев после смерти должника он будет по-прежнему числиться заемщиком, а в случае отсутствия платежей ему будут начисляться пени и неустойки. Если родственники примут решение вступить в наследство, они смогут отменить начисленные штрафы в судебном порядке.

Начисление штрафных санкций за просроченные платежи по кредиту в период со дня открытия и после вступления наследства в законную силу является достаточно спорным моментом. В первую очередь, наследники должны сообщить банку о смерти заёмщика, а также предоставить свидетельство о смерти. Если планируется принять ипотечную квартиру в качестве наследства, а договор страхования не предусматривает страховых выплат по причине смерти наследодателя или вовсе не был оформлен им, то наследники могут вносить ипотечные платежи еще до принятия наследства в законную силу на протяжении следующих шести месяцев, чтобы избежать просрочки и начисления штрафных санкций.

В ином случае, когда наследство вступит в законную силу, то наследники вынуждены будут внести сумму кредита за все просроченные месяца. Начисление штрафных санкций за просроченный период в момент вступления наследства в законную силу может быть приостановлено на основании договорённости с кредитором или в судебном порядке.

ВНИМАНИЕ. Подобные обстоятельства решаются в индивидуальном порядке, но кредитор имеет право начислять штрафные санкции за просроченные платежи по условиям договора между банком и наследодателем.

Когда наследники ознакомились с условиями принятия наследства и кредитного договора по ипотеке, то они вправе отказаться от наследства. Подобное решение является адекватным, если срок оплаты ипотеки находится на начальном этапе, впереди необходимо внести большую часть денежных средств, а наследники не имеют необходимой суммы денег.

СПРАВКА. Отказаться от наследства можно лишь в полном объеме – если наследник отказывается от ипотечной недвижимости, то иное предусмотренное имущество также переходит в собственность государству. Также можно отказаться от наследства в пользу других лиц наследуемого имущества, которые указаны в завещании или претендуют на законном основании.

Дата публикации28.03.2019

  • от ЗППП;
  • от употребления алкоголя или наркотических средств;
  • от хронических болезней;
  • от несчастного случая при занятии экстремальными видами спорта.

Если в медицинском заключении будет указана неизвестная причина гибели, то у страховой компании появится множество вариантов доказать факт того, что событие не было страховым.

Выплата долга созаемщиками или поручителями

Если наследник решает принять наследство в виде ипотечной недвижимости и самостоятельно оплачивать кредит, то ему необходимо детально изучить договор оказания банковских услуг. В момент оформления договора кредитования наследодатель получил график ежемесячных платежей, в котором были указаны даты внесения денежных средств и размер оплаты, а также разделение основного долга кредитования и процентов.

Существует несколько способов оптимизации долга, каждый из которых обладает определенными особенностями.

отказ

Рефинансирование – переоформление действующего займа с более низкой процентной ставкой. Для рефинансирования необходимо собрать расширенный пакет документов и доказать банку об ухудшении финансового благополучия клиента. Даже небольшие изменения в процентной ставке помогут сэкономить денежные средства.

Отсрочка платежей – клиенту предлагается отсрочка по платежам основного долга, в этот период можно оплачивать только проценты по кредиту.
Внесение изменений в график платежей.

Выплата долга созаемщиками или поручителями

В целях сохранения залога после гибели его прямого собственника и одновременно заемщика по ипотечному договору рекомендуется продолжить текущие выплаты задолженности. Здесь может быть четыре возможных плательщика:

  • наследники;
  • созаемщик или поручитель;
  • страховая компания;
  • сам банк.

Рассмотрим их подробнее.

Если получатель кредита умер, но второй ответственной стороной по договору выступает созаемщик или поручитель, то вся ответственность ляжет на него. Отказаться от своих обязанностей не получится.

Важно понимать, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий кредитного договора, банк имеет право обратиться в суд. Если будет принято решение в пользу кредитора, то помимо предмета залога банку может перейти и собственное имущество поручителя/созаемщика. Главной задачей кредитной организации является возврат выданных заемных средств. Способ решения проблемы не важен.

Наследники

Вариант погашения долга по ипотеке возможен, если у заемщика не было завещания и поручителей/созаемщиков по договору. Порядок наследования имущества и обязательств человека регулируется ГК РФ.

После смерти наследники обязаны будут обслуживать займ по действующему графику платежей, в котором указана дата предстоящей оплаты и минимальная сумма. Если в наследство вступили несколько человек, то платеж распределяется между ними в соответствии с причитающимися долями.

В случае, если квартира не нужна, и соответственно, наследник не желает отвечать по долгам завещателя, законом разрешается оформить нотариальный отказ от наследства. После предоставления такого документа в банк все претензии к наследнику будут сняты.

Страховая

Если страховая компания признает свои обязательства по выплате страховой премии, то она будет обязана в обозначенный банком срок погасить оставшуюся задолженность по кредиту. Для этого запрашивается требуемая сумма, и по указанным реквизитам деньги переводятся на ссудный счет погибшего заемщика. Кредит закрывается.

Недвижимость после снятия с нее обременения остается в собственности наследников или, в случае их отсутствия, переходит государству.

Нередко бывают ситуации, когда у заемщика не было ни поручителей, ни созаемщиков, ни наследников (или они написали официальный отказ) а страховая компания отказывается выплачивать премию по суду. В этом случае банк просто забирает себе залоговое жилье, которое в кратчайший срок реализуется на рынке путем организации торгов. Деньги, полученные от продажи, направляются на погашения основного долга по займу.

Ипотека даже в случае смерти заемщика должна быть погашена. В зависимости от ситуации, обязанность возврата задолженности может лечь на наследников, поручителей/созаемщиков или страховую компанию. Если второй стороны, отвечающей з обязательства погибшего человека нет, а страховая компания признала смерть не страховым случаем, то банк продаст залоговое жилье и погасит долг за счет полученных средств.

Подробнее о том, как продать квартиру, купленную в ипотеку, а также, что будет, если не платить ипотеку после смерти заемщика вы узнаете далее.

Ждем ваши вопросы и будем признательны за оценку поста.

Оплата займа с помощью материнского капитала – подобный способ оптимизации носит определенные особенности. Применять материнский капитал возможно к ипотечному обязательству, а приобретаемая недвижимость должна быть пригодна для проживания. Мать детей должна оформить документ, регламентирующий выделение долей для детей, а также нотариально заверить этот документ.

– Желание о досрочном погашении задолженности.
– Дата, когда будете внесена необходимая денежная сумма.
– Сумма оплаты.

После этого банк произведёт перерасчёт задолженности, оформит документы для закрытия или частичного погашения займа, а также составит новый график платежей.

Если клиент планирует вносить сумму, большую ежемесячного платежа, то ему необходимо заранее сообщить об этом банку для того, чтобы дополнительные суммы были списаны в счет долга. Пересчитываются не только те платежи, которые еще не были внесены по графику платежей, но и те суммы, которые ранее были оплачены в счет процентов.

В случае, когда банк выносит отказ в перерасчёте кредитного долга таким способом, то клиент имеет полное право обратиться в суд.

Стоит отметить, что клиенту необходимо проверять объективность произведённых перерасчётов со стороны кредитной организации. Также клиент не обязан оплачивать какие-либо штрафные санкции за досрочное погашение. Поэтому, если банк дает отрицательное решение в досрочном погашении или вводит штрафные санкции, то клиент может оспорить подобные ситуации в судебном порядке.

Согласно статье №809 Гражданского кодекса РФ клиент обязан оплачивать проценты за использование кредитных средств только в тот период, пока сумма основного долга не была уплачена кредитной организации вместе с установленными процентами за соответствующие ежемесячные периоды. Взимание процентов за периоды, когда заёмщик не использовал кредитные средства является незаконным.

Помимо процентов за период пользования кредитными средствами клиент может оплачивать и дополнительные услуги, например, страхование. От услуги страхования можно отказаться в любой период кредитования, в таком случае клиенту не придется оплачивать дополнительную комиссию, что уменьшит сумму ежемесячного платежа. Отказ от дополнительных услуг возможно, если иное не прописано в условиях договора.

Оцените статью
Финансовый консультант