Разница кадастровой и рыночной стоимости квартиры

Калькулятор

Как снизить кадастровую стоимость квартиры

Как утверждает Павел Карцев, найти какие-либо юридические лазейки для занижения кадастровой стоимости в случае с жильём практически невозможно. Модели массовой оценки показывают хорошие показатели точности, а некорректный результат бывает связан с неверной классификацией объекта или исходной информации об объекте, – считает эксперт.

У россиян есть два законных механизма добиться понижения кадастровой стоимости своей недвижимости:

  • Обращение в территориальную комиссию Росреестра

Собственник должен будет предоставить заявление о пересмотре кадастровой стоимости, кадастровый паспорт недвижимости, отчет о рыночной оценке недвижимости и некоторые другие документы.

Собственнику следует обратиться в суд общей юрисдикции по месту нахождения недвижимости. Он должен предоставить исковое заявление к организации, которая производила оценку объекта, кадастровый паспорт, копию правоустанавливающих документов, подтверждение недостоверности сведений, которые были использованы при оценке или заключение независимого эксперта о рыночной стоимости жилья.

По словам Елены Щепкиной, ведущего аналитика ГК «Премьер», обращение в комиссию Росреестра – более быстрый и удобный способ переоценки. По закону заявление должно быть рассмотрено в течение 1 месяца, кроме того, гражданину не придется платить пошлину. «Также следует знать, что без прохождения этого этапа оспаривания кадастровой стоимости, суд не примет дело к рассмотрению. Собственник на руках должен иметь письменный отказ», – комментирует эксперт.

Иное мнение у Натальи Чепруковой, генерального директора компании Delta estate. «Зачастую обращение в суд занимает гораздо меньше времени, чем обращение в комиссию, так как они не спешат принимать все документы, соответствующие требованиям законодательства, и часто отказывают в связи с какими-либо формальностями.

В этом случае возникает лазейка для коррупции, так как у членов комиссии появляется возможность самостоятельно решать, чье заявление рассматривать», – рассказывает специалист. Петербургский юрист Борис Кузнецов, сотрудник компании «Акцепт Консалтинг», также считает, вариант обращения в Росреестр менее перспективным.

Рыночная стоимость квартиры – цена, которую устанавливает собственник объекта недвижимости в соответствии с покупательским спросом и конкуренцией.

Особенности рыночной стоимости:

  • Складывается на основе принципа разумности;
  • Устанавливает сам собственник на основе похожих предложений;
  • Влияют условия рынка;
  • Не постоянна;
  • Используется для совершения гражданско-правовых сделок (купля-продажа, залог, кредитование, обмен и прочие).

Факторы, влияющие на рыночную цену:

  1. Курс валюты;
  2. Политический события, строй и его особенности;
  3. Сезонность;
  4. Месторасположение (район, удаленность от центра);
  5. Инфраструктура;
  6. Тип строения;
  7. Изношенность;
  8. Строительные издержки;
  9. Этажность;
  10. Площадь;
  11. Качество произведенного ремонта;
  12. Обустройство мебелью и техникой.

Кадастровая стоимость квартиры – стоимость, устанавливаемая специальными государственными органами на основе законодательства об оценочной деятельности.

Особенности кадастровой стоимости:

  • Используется массовый метод оценки;
  • Устанавливают только независимые кадастровые оценщики, на которых государство возложило соответствующие полномочия;
  • Порядок проведения строго регламентирован законом;
  • Используется для исчисления налогового бремени;
  • В основе расчета лежат данные, ранее внесенные в кадастр недвижимости;
  • Носит периодический характер (пересмотр осуществляется 1 раз в год или 1 раз в 5 лет).

Факторы, влияющие на кадастровую стоимость квартиры:

  1. Рыночные цены на конкретный объект недвижимости;
  2. Экономическая обстановка в стране (регионе, населенном пункте);
  3. Среднемесячный показатель заработной платы конкретного региона;
  4. Стоимость земельного участка, на котором расположена квартира;
  5. Тип, категория, размер, изношенность постройки;
  6. Расположение и общее количество помещений в здании;
  7. Форма собственности;
  8. Возможность получения дохода от коммерческой деятельности (если недвижимость реализуется по договору аренды, социального найма);
  9. Этажность.

Специфика кадастровой стоимости

Рыночная ценность жилья рассчитывается просто – это та сумма, которую клиент согласен заплатить за приобретаемую недвижимость. Характеризуется такая цена нестабильностью, а, следовательно, и определённым риском для продавца.

Поскольку ценовые показатели на рынке жилья постоянно колеблются, и находятся в зависимости от разнообразных факторов. В числе которых:

  • курсы валют;
  • значимые события в мире политики;
  • сезонность и другие естественные факторы;
  • иные события, ежедневно происходящие в мире;

Основные риски при сделках с недвижимостью выражаются в нестабильности этого рынка. К примеру, человек продал квартиру за определённую сумму, которую он планирует вложить в приобретение нового жилья. Но за какие-то несколько недель положение дел в сфере недвижимости меняется, цены возрастают, и ему уже не хватает вырученных от продажи денег.

Также, на ценность объекта недвижимости напрямую влияют такие критерии, как:

  • район, месторасположение жилплощади;
  • общее состояние помещения;
  • этаж и состояние подъезда;
  • наличие инфраструктуры во дворе – это может быть уже обустроенный двор или пустырь без асфальтного покрытия;
  • издержки на возможный ремонт – нужен ли он, если да, то какой – косметический или основательный, в какую сумму он встанет, и т.д.

Вот базовые критерии, формирующие коммерческую ценность жилого помещения на современном рынке недвижимости.

Разница кадастровой и рыночной стоимости квартиры

Как правило, продавец назначает цену за квартиру, выставленную на продажу, основываясь на похожих предложениях. Но иногда приходится обращаться за оценкой к лицензированным экспертам в этой области. Они способны провести более беспристрастный анализ помещения, скорректировать сумму в меньшую или большую сторону. Но в подобной ситуации необходимо понимать, что выдаваемая справка недолго остаётся актуальной из-за нестабильности на рынке недвижимости.

Кадастровая ценность жилья представляет собой сухие фактические цифры – сумму, потраченную застройщиком на конкретное помещение, за вычетом износа помещения и возможного ремонта, который делал сам владелец квартиры. Поэтому кадастровая стоимость квартиры ниже рыночной во всех случаях – за редкими исключениями, которые будут упомянуты ниже.

На формирование кадастровой стоимости не оказывает влияния ни престижность района, ни этаж квартиры, ни наличие иных удобств и уровень инфраструктуры. При подсчёте в расчёт принимается только фактическая стоимость жилплощади в квадратных метрах.

Кадастровая ценность объекта требуется при уплате налога, при продаже или отчуждении. А также в случаях дарения, переходе по наследству, взятии ипотеки – когда требуется знать конкретную сумму, выраженную в денежном эквиваленте.

Соотношение рыночной стоимости и кадастровой

  • Рыночная стоимость носит неофициальный характер, но показатель является более объективным;
  • При кадастровой оценке не учитывается ряд факторов (например, сезонность, покупательский спрос, общее состояние рынка, наличие качественного ремонта, мебели, техники);
  • Кадастровый показатель не так гибок, как рыночный;
  • Рыночная стоимость проявляется через баланс спроса и предложения, конкурентноспособность, а кадастровая через материальный анализ;
  • В основе кадастровой стоимости лежит механизм подсчета, который может провоцировать существенные погрешности и, в следствие чего, приводить к завышению цены.

На практике часто встречаются случаи завышения итоговой кадастровой цены государственными органами в несколько раз, по сравнению с рыночной. Это приводит к большему размеру налога, подлежащего к уплате за имущество.

Как показывает практика, объемы кадастровой и рыночной цены могут быть очень разными, что обусловлено регионом расположения, погодными условиями, качеством помещений и целями их использования. Так, соотношение измеряется в процентах. Стоимость выше характерна для новостроек, то есть, когда себестоимость недвижимости в разы меньше цены жилого помещения.

При этом, независимо от категории постройки, расчет показателей происходит по идентичным формулам, поэтому полученные цифры являются максимально близкими к реальности и универсальными.

На практике, в силу большого количества новостроек и появляющихся жилых комплексов, нередко показатели соотносятся как себестоимость в разы выше, нежели рыночная цена. Это может быть обусловлено несколькими факторами. Так, если имеет место постройка элитного жилья, но в районе, который еще не имеет налаженной инфраструктуры или до конца не обустроен, желание приобрести квартиру будет не очень яростным.

Разница кадастровой и рыночной стоимости квартиры

Наибольшая зафиксированная разница между ценами земельного участка кадастра и рынка составляет 30%, но это примерные показатели, которые могут колебаться, как в меньшую, так и в большую сторону.

Отличия кадастровой ценности жилья от рыночной

Рыночная цена на жилую недвижимость является наиболее объективной и оправданной. Она почти всегда будет выше стоимости Государственного Кадастра. Случаи, при которых ценность по кадастру будет выше, хоть и редки, но иногда встречаются.

Чаще всего эти разновидности цен на жильё совпадают в домах старого типа – хрущёвках, панельных домах, недорогих квартирах. В таких случаях оба этих способа расчёта могут быть равнозначными. Но в подавляющем большинстве кадастровая цена будет составлять 2/3 от рыночной, а иногда и ½.

Основные отличия:

  • хоть рыночную цену и нельзя назвать официальной, она является более объективной;
  • расчёт кадастровой ценности не принимает во внимание никакие объективные критерии, описанные выше (курсы, валют, сезонность, иные инструменты спроса), а основан на данных, внесённых ранее в Кадастр недвижимости;
  • номинальная оценка является догматичной и устоявшейся, а цена рынка более гибкая и нестабильная;

Механизм расчёта этих 2-х разновидностей оценок почти не отличается. Разница в том, что при формировании рыночной ценности во внимание принимается больше критериев. Поэтому часто получается, что две похожих квартиры имеют одну кадастровую ценность, но сильно разнящиеся рыночные показатели.

Рассчитать кадастровую стоимость жилья самостоятельно не получится по двум причинам. Во-первых – доступ к такого рода документации имеется только у официальных лиц ГКН (Государственного Кадастра недвижимости). А во-вторых, критерии этой оценки могут периодически также подвергаться изменениям. Конечно не так часто, как при расчёте коммерческой ценности, но стандарты и нормативы изменяются.

Узнать сведения из Кадастра можно одним из следующих способов:

  • посетить официальный портал Росреестра;
  • через интернет, имея сведения из кадастрового паспорта на жильё;
  • по кадастровому паспорту, выданному в БТИ (если справка получалась давно, на её основании необходимо заказать новую оценку).

Рыночная цена так же определяется одним из нескольких доступных вариантов:

  • анализ дохода. Этот метод основан на ликвидности жилья, аналогичные варианты во внимание не принимаются;
  • анализ затрат. Вычисляется на основании вложенных средств в строительный объект. Чаще всего данный метод применяется для незавершённых строений жилой недвижимости;
  • сравнительный анализ. Такой метод расчёта включает в себя множество различных факторов, участвующих в формировании рыночной стоимости жилья.

В среднем по стране кадастровая стоимость ниже рыночной примерно на 15-20%. Однако это соотношение может существенно меняться в зависимости от объекта. К примеру, самые дешевые квартиры эконом-класса в старых панельных домах, а также современные типовые новостройки чаще всего оцениваются экспертами «по достоинству» – то есть максимально объективно. А вот более дорогие объекты в престижных районах и, особенно, элитное жильё пока на бумаге стоит дешевле, чем в реальности.

кадастровая стоимость жилья - как и где её узнать и посчитать

«Принятая в настоящее время методика массовой кадастровой оценки сглаживает всю существующую рыночную дифференциацию, – поясняет Елена Щепкина, ведущий аналитик ГК «Премьер». – Рыночная стоимость недвижимости, несомненно, имеет существенно более широкий диапазон цен, чем настоящая кадастровая ее оценка».

В большинстве случаев приблизительность оценки на руку собственникам недвижимости. Даже с учетом того, что по некоторым объектам кадастровая стоимость может быть вдвое ниже рыночной, к 2020 году сумма налога для большинства россиян вырастет в несколько раз, а для владельцев дорогого и просторного жилья достигнет десятков тысяч рублей.

Однако долго экономить за счет несовершенства системы оценки не получится. Большинство специалистов уверены, что со временем кадастровая стоимость недвижимости будет максимально приближена к рыночной. «Уже при очередной, проводимой не реже раз в 5 лет, переоценке, кадастровая стоимость может быть скорректирована в сторону ее повышения», – комментирует Елена Щепкина.

При этом руководитель юридического департамента «МИЭЛЬ-новостройки» Наталья Шаталина не исключает и вероятность обратного процесса, когда кадастровая стоимость объектов начнет влиять на рыночную. С коллегой согласна и Елена Щепкина. «Это возможно, если начисляемые налоги будут сильно бить по кошельку собственников.

Приблизительно сравнить соответствие кадастровой и рыночной стоимости своей квартиры может каждый собственник. Данные оценки доступны онлайн на официальном сайте Росреестра по адресу объекта, а получить представление о фактической цене квадратных метров поможет любая база недвижимости.

Где используются

Кадастровая стоимость квартиры используется:

  • При вступлении в залоговые обязательства;
  • При проведении процедуры приватизации;
  • При ипотечном кредитовании;
  • При разрешении имущественных споров в судебных инстанциях;
  • При исчислении налога на имущество и других сборов.

Рыночная стоимость используется:

  • При изъятии объекта для государственных нужд;
  • При ипотечных, залоговых правоотношениях;
  • Покупка или продажа квартиры;
  • При банкротстве должника;
  • При безвозмездных сделках;
  • При определении размера вклада не денежного характера в уставный капитал;
  • При принятии решений управленческой направленности.

Когда рыночная стоимость будет ниже?

Ситуации, когда коммерческая стоимость на жилую недвижимость ниже номинальной, встречаются не часто. Как правило, это квартира улучшенной планировки, находящаяся в новостройке, но с одним существенным недостатком – на окраине города, либо за его пределами. То есть далеко не в самом востребованном районе города с сопутствующими неудобствами:

  • ожидание в пробках по пути на работу;
  • плохо организованное транспортное сообщение с центром города;
  • вместо распланированной и отстроенной инфраструктуры – пустырь, нередко без дорожного покрытия, магазинов, школ и детских садов поблизости.

Эти неудобства конечно являются временными, но тем не менее соотношение кадастровой и рыночной стоимости в таких случаях сильно расходится – всё-таки большинство семей предпочитают жить ближе к центру города.

Поскольку для владельца квартиры завышенная номинальная стоимость невыгодна ввиду больших налогов, остаётся только заказать новую справку о коммерческой ценности жилплощади. И уже на её основании можно попытаться оспорить кадастровую стоимость в суде.

Как узнать или определить кадастровую и рыночную стоимость

Узнать кадастровую стоимость доступно одним из нескольких способов:

  1. Расчет стоимости с помощью официального сайта Росреестра (информация может быть не актуальна, ввиду устаревших данных);
  2. По информации в электронном кадастровом паспорте квартиры (услуга платная, около 200 рублей);
  3. По кадастровому паспорту на бумажном носителе, полученному в БТИ при оформлении квартиры в собственность или кадастровой справке (если документ отсутствует или известно, что содержащаяся в нем информация устарела, необходимо заказать новый экземпляр);

Важно понимать, что провести расчет кадастровой стоимости самостоятельно невозможно, так как доступ к специальным документам, на основе которых складываются показатели, имеется только у уполномоченных лиц. Помимо этого, нормативы кадастровой оценки постоянно меняются.

Определить какова рыночная стоимость квартиры можно одним из нескольких методов:

  1. Доходный метод (метод основывается на ликвидности квартиры и не учитывает цену других похожих предложений);
  2. Затратный метод (рассчитывается на основе понесенных затрат при возведении объекта и чаще применяется для объектов незавершенного строительства);
  3. Сравнительный метод (учитывает совокупность факторов, но может не учитывать некоторые индивидуальные показатели).

Расчет рыночной стоимости может проводиться:

  • Самостоятельными усилиями (без специальных знаний или опыта вероятность получения объективных данных падает);
  • С помощью независимого оценщика, риэлтора, имеющего лицензию на осуществление такого рода деятельности (по окончанию экспертизы выдается документ, который обладает юридической силой и может выступать доказательственной базой при оспаривании кадастровой стоимости или при вступлении в обязательства).

Кадастровая стоимость может быть приравнена к рыночной в следующих случаях:

  1. Вынесено соответствующее решение суда или специально управомоченной комиссии;
  2. При отсутствии возможности в создании и применении математической модели стоимости объекта;
  3. Данные о стоимости недвижимости сильно разнятся в отдельных источниках информации;
  4. Объективный расчет кадастровой стоимости невозможен или затруднен при использовании имеющихся методических рекомендаций;
  5. Показатели кадастровой стоимости несоразмерно превышают показатели рыночной.

Разница коэффициентов и случаи превышения одного показателя над другим

Для каждого региона существуют свои коэффициенты расчета. Можно заметить, что стоимость квартир в западной части страны значительно выше, чем в восточной. Это обусловлено территориальными коэффициентами, учитываемыми органами кадастра и картографии. Разница за квадратный метр может доходить до нескольких сотен тысяч.

Случаи с превышением кадастровой стоимости над рыночной встречаются не часто, причинами тому могут быть:

  1. Квартира расположена в новом строении;
  2. При возведении дома использовались дорогостоящие стройматериалы;
  3. Кадастровая оценка проводилась на основе некорректных данных, введенных в кадастр недвижимости.

Превышенная кадастровая стоимость напрямую влияет на размер налога. Чтобы исключить переплату, ее можно оспорить одним из следующих способов:

  1. Во внесудебном порядке (путем обращения с заявлением в специально действующую комиссию при Росреестре);
  2. В судебном порядке.

Заключение

Таким образом, кадастровая стоимость квартиры ниже рыночной в большинстве ситуаций, когда дело касается операций с жилой недвижимостью. Рыночные цифры являются более объективными, отражающими реальное положение и стоимость. В то время как кадастровая цена формируется службами ГКН, и не включает в себя большинства факторов, влияющих на действительную стоимость жилья.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Кадастровая и рыночная стоимость представляет собой совершенно разные категории. Рыночные показатели отражают коллективное восприятие и наиболее вероятную стоимость, в то время, как кадастровые показатели – более унифицированы, утверждаются на длительный период и не способны охватить влияние всех факторов.

Оцените статью
Финансовый консультант