Сколько действует оценка недвижимости

Справка

Какая бывает стоимость

Задача оценщика — рассчитать рыночную и ликвидационную стоимость объекта.

Рыночная стоимость — цена квартиры, если ее продавать без спешки и форс-мажорных обстоятельств.

Ликвидационная стоимость — минимальная цена, за которую банк продаст квартиру в короткий срок.

Чтобы рассчитать эти показатели, оценщик оценивает саму квартиру и смотрит состояние рынка недвижимости по похожим объектам.

Сколько действует оценка недвижимости

Оценка недвижимости необходима для определения суммы, которую банк готов будет выдать заемщику в качестве ипотечного кредита. Для банка отчет об оценке квартиры для ипотеки необходим, чтобы определить размер суммы, которую он сможет взыскать в случае появления задолженности и необходимости продажи заложенного имущества.

Так как цена на вторичное жилье может колебаться очень сильно (на конечную стоимость влияет множество факторов: начиная от необходимости делать капительный ремонт и заканчивая месторасположением квартиры), то вывод оценщика позволит определить, какая сумма необходима для приобретения данной недвижимости и каким должен быть размер кредита.

На основании экспертного вывода банк принимает решение о размере выдаваемой ипотеки.

Иногда у потенциальных заемщиков возникает вопрос, зачем нужна оценка квартиры в новостройке при ипотеке, ведь стоимость квартир определяет застройщик. Оценка новой квартиры проводится после оформления прав собственности на объект, для оформления закладной. Необходимость предоставление на этом этапе отчета оценщика банк, как правило, прописывает как одну из обязанностей заемщика в кредитном договоре.

В среднем цена оценке квартиры для ипотеки колеблется в пределах 2000-3000 рублей. В Москве и Санкт-Петербурге цена услуг эксперта несколько выше и составляет около 4000-5000 рублей. На фоне стоимости квартиры данные траты не являются слишком большими.

Стоимость услуги зависит не только от уровня квалификации специалиста, но и от некоторых других факторов:

  • местоположение квартиры. Одно дело, если квартира расположена в городе, и совсем другое, если оценщику нужно будет ехать в какую-то отдаленную деревню;
  • срочность. Чем быстрее заемщику нужно получить вывод эксперта, тем дороже будет стоимость услуги.

Сколько стоит оценка квартиры для ипотеки в Сбербанке? В среднем стоимость услуги составляет 3000-3500 рублей.

Говоря о том, кто оплачивает оценку квартиры при ипотеке, то все траты лежат на заемщике.

Срок действия таких справок разный. Все зависит от характера и цели оценки. Обычно срок не меньше 6 месяцев, но в каждом конкретном случае он может быть больше или меньше.

Рыночная

Рыночную стоимость определяют компании, чтобы владелец мог продать недвижимость, сдать в залог, аренду или внести в уставной капитал. Для этого необходимо знать рыночную стоимость жилья. Обычно она сильно превышает кадастровую стоимость.

Благодаря такой информации, владелец может адекватно оценить стоимость квартиры. Выставляя ее на продажу, важно знать правильную цену, иначе покупателя придется ждать годами. Или, если занизить цену, потерять часть возможной прибыли.

Рыночную оценку проводят зачастую частные компании. На конечную цифру влияют:

  1. Планировка.
  2. Количество комнат.
  3. Метраж.
  4. Инфраструктура.
  5. Наличие коммуникаций.
  6. Состояние ремонта.

Поэтому конечная цифра может быть практически в два раза больше кадастровой стоимости.

Внимание! Справка о рыночной стоимости действительна в течение полугода. Дело в том, что ранок недвижимости очень быстро меняется. Поэтому нельзя предсказать адекватную стоимость больше, чем на полгода.

Цены на жилье постоянно меняются. В условиях нестабильной экономики, прогнозировать стоимость более чем на 6 месяцев невозможно.

Инвентаризационная

Такой вид оценки производится сотрудниками БТИ. Эта цена намного ниже рыночной, потому что при анализе учитываются:

  • Метраж.
  • Наличие коммуникаций.
  • Год постройки дома.

Ни ремонт, ни инфраструктура не интересуют сотрудников. Именно поэтому цена намного ниже.

Инвентаризационная или балансовая оценка производится, чаще всего, чтобы определить размер наследства. В некоторых случаях она нужна для отчуждения имущества или для налоговой инспекции.

Выдается она на специальном бланке. Услуга платная (около 600 рублей). Если в БТИ есть информация об оценке недвижимости, то срок выдачи справки – до 10 рабочих дней. Если необходимо посетить квартиру и провести саму процедуру оценки – временной отрезок может быть большим. Все зависит от загруженности специалистов.

Срок действия самой справки неограничен. Важным является дата выдачи. То есть, если справка берется для установления размера наследства, то справка должна быть выдана сразу после смерти владельца. Тогда данные в ней будут актуальны.

Сколько действует оценка недвижимости

Если же справка нужна для банковских работников или для приватизации, то она должна быть получена в текущем году.

Четкого срока действия у нее нет.

Кадастровая

Важно! Кадастровая оценка необходима, чтобы определить арендную плату за землю, выкупную сумму. Проводится государственными органами.

До введения в эксплуатацию единого реестра ЕГРН, сумму налогов за недвижимость определяли исходя из балансовой (инвентаризационной) стоимости. За квартиру в 30 кв. м. платить гражданам нужно не более 500 рублей.

С введением ЕГРН государственные служащие планируют ввести расчет суммы налога исходя из кадастровой стоимости. Она выше, чем балансовая. Соответственно, сумма налога возрастет. Но есть и плюсы. С введением такого реестра расчет будет производиться в кратчайшее время. А приватизировать или изменить собственника можно в течение 10 дней.

Сколько действует оценка недвижимости

Пока такие нововведения в силу не вступили, расчет производится по балансовой цене. Срок кадастровой оценки может быть указан разный. Но в законодательстве определен максимальный период – 5 лет.

Сколько по времени делается процедура анализа цен на квартиры?

Оценкой недвижимости занимаются оценщики. Их деятельность регулируется федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.

По закону банки обязаны принимать оценку любого оценщика. Но в реальности банки сами аккредитовывают компании, оценке которых доверяют. Какие именно оценщики котируются у конкретного банка, обычно написано на сайте. Сбербанк сотрудничает с 256 оценщиками, банк «Возрождение» — с 90.

Так как процедуру выяснения рыночной цены проводят частные компании, конкретный промежуток времени назвать сложно. Специалисту необходимо изучить ситуацию на рынке недвижимости, инфраструктуру, состояние дома и самой квартиры.

От всего этого зависит, сколько по времени займет процедура. Обычно процесс не занимает больше двух дней. Но в разных случаях время может быть увеличено. Чтобы точно знать временные рамки, нужно обратиться в выбранную компанию.

Справка! Срок оценки зависит от вида процедуры, сложности, компании, которая будет выполнять работу и от самого специалиста.

Справка о рыночной цене становится недействительной по истечении 6 месяцев, инвентаризационная – не имеет определенного срока действия, кадастровая – по истечении 5 лет. Для ипотеки, так же как и для других целей, справка будет действовать в течение полугода.

Как проходит оценка квартиры для ипотеки?

Требование провести оценку квартиры предусмотрено п. 1 ст. 9 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В данной норме предусмотрено, что в договоре в обязательном порядке должен быть прописан предмет ипотеке (то есть объект недвижимости), его стоимость, срок действия кредита и общая сумма. Также в контракте может быть прописан порядок взыскания задолженности.

Выбрать оценщика может сам заемщик, но обычно у банка есть собственный список специалистов, к которым он может порекомендовать обратиться. Настаивать на конкретном оценщике банковская организация права не имеет, но обращение к одобренному финансовой организацией эксперту ускорит процесс рассмотрения заявки по ипотеке, так как банку не придется проверять квалификацию неизвестного специалиста.

Запретить или указывать, к какому специалисту обращаться, банк не имеет права. Если заемщик категорически не хочет обращаться в указанную банком компанию, а банковская организация отказывается принимать вывод другого эксперта, то заемщику нужно требовать письменного отказа с указанием обоснованных причин.

Оценку объектов недвижимости при ипотечном кредитовании имеет право производить аккредитованный специалист, который соответствует целому ряду требований:

  • является представителем зарегистрированной организации оценщиков недвижимости;
  • иметь полис гражданской ответственности на сумму не менее 300 000 рублей. Данный полис является гарантией того, что в случае допущения случайной или специальной ошибки при проведении оценки недвижимости не пострадают третьи лица. В случае неправильной определения стоимости объекта ущерб будет покрыт за счет данного полиса. Требование о наличии полиса гражданской ответственности оценщика регламентировано ст. 24.7 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Проводить оценку могут только аккредитованные специалисты.

Сколько действует оценка недвижимости

Для оценки недвижимости для ипотеки нужно предоставить следующие документы:

  • правоустанавливающие документы. Чаще всего таким документом является договор купли-продажи;
  • технический паспорт из БТИ.

Все предоставляемые документы заверяет заказчик своей подписью.

Процедура оценки рыночной стоимости квартиры для ипотеки не отличается от оценивания недвижимости для осуществления обычной сделки купли-продажи. Клиент должен заключить договор с экспертом. После этого определяется дата, когда специалист должен приехать и осмотреть объект продажи. В обязательном порядке оценщик лично делает подобные фото квартиры, которые впоследствии прикладывает к отчету.

Существует несколько способов независимой оценки недвижимости для ипотеки:

  • рыночный (сравнительный) – сравнение уже совершенных сделок с аналогичными объектами недвижимости;
  • доходный – оценка перспективности данного объекта в будущем с точки зрения получения дохода;
  • затратный – оценивание затрат, которые потребуются для возведения аналогичного объекта.

Кроме самой квартиры, оценщик изучает следующие факторы, которые в конечном счете влияют на итоговую стоимость:

  • год постройки здания, был ли его капитальный ремонт, в каком состоянии находятся коммуникации;
  • насколько далеко находится остановка общественного транспорта;
  • наличие социальной инфраструктуры;
  • безопасность района.

Если район новый, то оценивается перспектива его развития.

После изучения и анализа всех факторов эксперт подготавливает итоговый развернутый отчет с обоснованным решением. Обычно отчет занимает около 25-30 страниц. В нем указывается две цены, которые могут отличаться: рыночная и ликвидная.

На оценочную стоимость влияет множество факторов.

Согласно Федеральному Закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» срок действия отчета – полгода с момента составляется.

При этом дата проведения оценки и дата составления отчета отличаются между собой. Как правило, это несколько дней, но иногда разница между датой фактического осмотра объекта и датой подписания экспертного вывода может отличаться на одну-две недели.

Срок действия вывода эксперта составляет полгода.

На данный момент более половины представленных на рынке недвижимости квартир имеют те или иные изменения. По закону перепланировкой считается даже изменение формы дверных проемов или отказ от кладовки в коридоре или спальне.

С точки зрения банка все неузаконенные изменения являются недостатками, которые негативно влияют на стоимость квартиры. Соответственно, уменьшается ликвидная стоимость квартиры, а заемщик может рассчитывать на меньшую сумму ипотечного кредита.

Каждый случай с перепланировкой рассматривается отдельно. Сложно или практически невозможно узаконить следующие виды перепланировок:

  • демонтаж всех перегородок внутри квартиры;
  • снос или частичный демонтаж несущих стен;
  • монтаж системы «теплый пол» с питанием от общедомового централизованного отопления;
  • размещение кухни, ванны или туалета над жилыми комнатами соседей;
  • демонтаж стены между комнатой и балконом с установкой радиатора отопления с питанием от централизованной системы;
  • демонтаж систем вентиляции или закрытие противопожарных люков в случае их наличия.

Иногда заказчики просят не указывать в экспертном отчете факт наличия перепланировки. Сокрытие подобной информации чревато для самого эксперта лишением аккредитации в банке, а для заемщика – требованием банка досрочно погасить кредит. В худшем случае банк может предъявить иск с требованием возместить весь нанесенный ему ущерб. Учитывая серьезность последствий, добросовестные оценщики никогда не идут на столь серьезное нарушение.

Неузаконенная перепланировка может являться серьезной помехой при оформлении ипотеки.

Как выбрать компанию для оценки

Сколько действует оценка недвижимости

Позвоните по списку оценочных компаний, предложенному в банке. Вот что нужно выяснить в разговоре.

Как быстро выезжает оценщик. Нормальный срок — 1—2 дня.

Как долго готовится отчет. Обычно за 3—5 дней.

Сколько стоит оценка. Средняя стоимость по Санкт-Петербургу — 3000 рублей. В Москве цены начинаются от 2500 рублей.

Какой период действителен отчет

Гражданам при хозяйственных оборотах нужны данные об оценки недвижимости. Срок действия отчета экспертов зависит от цели, выполненной работы. Оценочную процедуру проводят эксперты, основываясь на факторы, которые влияют на результат:

  • характеристика определенного объекта и его окружающих;
  • обстановка на рынке;
  • политическая и экономическая ситуация.

Все перечисленные элементы переменные величины, когда они меняются, соответственно происходит изменение стоимости недвижимости в конкретном регионе. Сотрудник экспертной комиссии, составив заключительный отчет датирует его. Но для суда дата не является обязательной. Федеральный стандарт только рекомендует срок, на который можно ориентироваться при сделках. Когда одна финансовая операция проведена и владелец вновь решит пустить в оборот недвижимость, ему лучше сделать другой запрос на оценку имущества.

Оценка квартиры оформляется в виде отчета. Отчет хранится в распечатанном виде вместе с закладной на квартиру.

В отчете обязательно должно быть прописано:

  • кто заказал и кто выполнил оценку, по какому методу;
  • что это за квартира, в каком состоянии, как ей пользуются;
  • как дела на рынке, на котором эта квартира будет продаваться;
  • за сколько ее можно будет продать обычно или с торгов;
  • какие есть приложения к оценке в виде фотографий и копий документов.

Без печати и подписи оценщика отчет недействителен. К отчету прикладывают одностраничный документ с кратким содержанием отчета. Его отдают в банк вместе с отчетом.

На обложке отчета — основная информация о квартире, заказчике и исполнителе
На обложке отчета — основная информация о квартире, заказчике и исполнителе

Какие виды оценки недвижимости бывают?

Рыночная стоимость – это цена, по которой жилье может быть продано в обычном режиме. Ликвидная стоимость – это стоимость, по которой продавец может срочно реализовать недвижимость в случае вынужденной продажи. Как правило, ликвидная стоимость составляет около 80% от рыночной цены.

Банки обращают внимание на ликвидную стоимость, то есть ту цену, за которую они смогут реализовать заложенное имущество.

Чем меньше ликвидная стоимость, тем меньший размер ипотечного кредита выдаст банк.

Сколько действует оценка недвижимости

Real estate concept.

В отношениях между субъектами существуют разные подходы к оценке имущества, выделены основные направления, в виде:

  1. Доходного — самого популярного среди потребителей. Этот способ позволяет узнать фактическую стоимость с возможными рисками. Подход прогнозный, имеет погрешности, так как нельзя с достоверностью определить, в каком состоянии будет рынок в будущем.
  2. Затратного – в процессе происходит исследование затрат на строительство дома. По расходам на существующий объект станет ясно — сколько потребуется средств на создание подобного коттеджа.
  3. Сравнительного – специалисты в ходе работы определяют стоимость похожих в районе зданий, информацию о них берут из различных источников. Метод применяют, когда определяют ликвидационную, рыночную, кадастровую стоимость объектов.

Специалист сам выбирает способы определения результата, может комбинировать разные подходы в работе, где учитывает, поставленную цель и задачу. В заключении оценщик выкладывает обоснования, на чем основывался его итоговый вывод.

Цель, для достижения которой проводятся мероприятия с недвижимостью, может быть:

  • аукционная или конкурсная реализация;
  • продажа имущества из-за банкротства собственника;
  • формирование уставного фонда;
  • постановка под обременение;
  • аренда;
  • обмен;
  • наследование;
  • изъятие долгов;
  • определение первой цены;
  • расчет налогового обложения.

К подобной оценке приступают компании, чтобы собственник смог приступить к сделке с недвижимостью:

  • продаже;
  • сдачи в залог или аренду.

Участникам разных финансовых операций нужна рыночная оценка, её размер больше кадастровой цены. Достоверные данные дают собственнику возможность правильно оценить недвижимость. Только так он сможет быстро продать квартиру, не ждать долго и без результата клиента. Продажа по сниженной ставке приведет к реальному убытку. Прерогатива подобных услуг принадлежит частным компаниям.

На результат оказывают влияние показатели параметров относительно:

  • планировок;
  • количества и расположения помещений;
  • метража;
  • инфраструктуры;
  • коммуникационной системы;
  • состояния комнат и конструкций.

Если математически сложить каждый фактор, получится фактическая стоимость, соответствующая требованиям рынка и в разы, увеличенная по сравнению с кадастровой. В этом случае, срок действительности справки равен, указанному рекомендуемому нормативу. Рынку свойственно быстро меняться. Цифры, устаревшие, отраженные больше полугода, станут не достоверными под влиянием времени.

Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.

Оценщики используют исследования и данные с порталов недвижимости. Это страница исследования с сайта «Бюллетень недвижимости»
Оценщики используют исследования и данные с порталов недвижимости. Это страница исследования с сайта «Бюллетень недвижимости»

Технические характеристики здания: в каком году дом построили, когда делали капитальный ремонт и сколько в доме этажей. Учитывается всё: наличие мусоропровода, организованность парковки, состояние парадной.

Оценщик убедился, что в ближайшие 20 лет дом не снесут
Оценщик убедился, что в ближайшие 20 лет дом не снесут

Состояние квартиры. Какой этаж, сколько комнат и есть ли ремонт. Оценщик смотрит даже на то, линолеум или ламинат постелен на полу, есть ли кафель в ванной и как сделано освещение в квартире.

Состояние квартиры имеет значение: если обои грязные, в отчете ставят пометку «требует ремонта».

Сколько действует оценка недвижимости

Ремонт с обоями и за 70 тысяч рублей, и за 5 тысяч приравнивается к «евроремонту». Поэтому ждать, что оценщик включит в стоимость квартиры полную цену дизайнерского ремонта, не стоит. В лучшем случае он поставит повышающий коэффициент на ремонт.

Фрагмент отчета, в котором оценщик сравнивает несколько квартир
Фрагмент отчета, в котором оценщик сравнивает несколько квартир

Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам. Здесь имеют значение эластичность спроса и стоимость денег во времени.

Пример эластичности спроса. На трехкомнатную квартиру в новом доме на первом этаже спрос небольшой, потому что большой метраж и низкий этаж отпугивают покупателей. Продать такую квартиру за короткий срок можно только по низкой цене. Разница между рыночной и ликвидационной ценой — до 3 млн рублей.

На однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий спрос, потому что такие квартиры всегда востребованы рынком. Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной.

Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем. То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом. У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.

Для простоты можно считать так: рыночные цены на жилье медленно падают, а деньги дешевеют из-за инфляции, поэтому квартиру лучше продавать сейчас.

Когда квартира продается по ликвидационной цене, погашается в первую очередь кредит. Остатки средств получает заемщик. Поэтому чем выше ликвидационная цена, тем больше денег останется у него на руках.

Ликвидационная стоимость у бюджетной квартиры ненамного отличается от рыночной. Ее проще всего продать на рынке, поскольку на них есть спрос. Элитная квартира в новостройке будет долго продаваться даже с дисконтом.

Ипотечный кредит выдается из расчета рыночной стоимости объекта. Если собственники квартиры оценивают ее дороже, чем оценочная компания, банк всё равно ориентируется на отчет и уменьшает сумму кредита. Поэтому стоимость покупаемой квартиры и рыночная стоимость, указанная оценщиком, не должны резко отличаться.

Если вам очень понравилась квартира, но она стоит дороже аналогов, поговорите с оценщиком. Если квартиру нужно оценить на определенную сумму, не бойтесь назвать ее. Оценщики войдут в ваше положение. Они могут поставить повышающий коэффициент на такие мелочи, как наличие стеклопакетов или хороший гарнитур на кухне, который якобы остается следующим хозяевам.

Для однокомнатной квартиры вилка в оценке достигает 600 000 рублей за счет повышающих коэффициентов.

Во многих квартирах сделана перепланировка. Если она несущественная и не затрагивает несущих конструкций, банк, скорее всего, ее пропустит. Оценщики указывают в отчетах характер перепланировки и то, сколько стоит узаконить ее официально. Банк сам решает, выдавать кредит под квартиру с перепланировкой или нет.

Запомнить

  1. Звоните в несколько оценочных компаний сразу. Ориентируйтесь на цену и сроки оценки. На всё уйдет минимум неделя.
  2. Выбирайте компанию с аккредитацией или со стажем. Так вы избежите мелких придирок банка к отчету. Можно сразу обращаться к проверенным банком оценщикам.
  3. Назовите оценщику желаемую сумму оценки квартиры. Он может пойти навстречу.
  4. Предложите выслать собственные фотографии. Оценщики любят дистанционную работу и, если можно будет составить отчет без выезда, скорее всего, согласятся.
  5. Оценка действительна 6 месяцев. Не тяните с покупкой.

Кадастровая

При оформлении ипотечного кредита придется представить банку справку о рыночной стоимости квартиры. Она необходима, чтобы банк мог рассчитать сумму займа. А при невыполнении условий контракта квартиру будут реализовывать с торгов, устанавливая стоимость, исходя из этой суммы.

В законодательстве установлен общий период действия справки равный 6 месяцам. По истечении этого срока цена на квартиру не является рекомендуемой, поэтому банк, скорее всего, не примет такую справку.

Зачастую оценка проводится непосредственно перед оформлением договора, поэтому срок ее неважен. Оценку проводит заемщик за собственные средства. Для обеспечения безопасности сделки и для гарантии того, что банк примет справку, рекомендуется проводить оценку в компаниях, которые сотрудничают с банком.

Запомнить

  1. Звоните в несколько оценочных компаний сразу. Ориентируйтесь на цену и сроки оценки. На всё уйдет минимум неделя.
  2. Выбирайте компанию с аккредитацией или со стажем. Так вы избежите мелких придирок банка к отчету. Можно сразу обращаться к проверенным банком оценщикам.
  3. Назовите оценщику желаемую сумму оценки квартиры. Он может пойти навстречу.
  4. Предложите выслать собственные фотографии. Оценщики любят дистанционную работу и, если можно будет составить отчет без выезда, скорее всего, согласятся.
  5. Оценка действительна 6 месяцев. Не тяните с покупкой.

Нормативная регламентация

Рынок не может нормально функционировать без оценочной деятельности. Чтобы не происходили беспорядочные манипуляции в данной сфере, государство регулирует процесс.

Законодатель сформировал правовую базу, в ФЗ №135 утвержден порядок:

  • основ по регулированию функций;
  • взаимоотношений между участниками;
  • работы исполнителей, предлагающих услуги;
  • составления заключения по результатам;
  • управления;
  • по оценке кадастра.

В Приказе Министерства ведомства № 611 подтвержден норматив федерального уровня с уточнением:

  • объектов оценки;
  • требований к проведению;
  • условий по заданиям;
  • исследования и анализа;
  • процедуры согласований заключений из разных источников.

Разработаны разные, действующие нормативы ФСО 1,2,3 — в них определены установки:

  • общих понятий и подходов к работе оценщиков;
  • виды проводимых процедур;
  • порядок по выполнению расчетов;
  • уточнен правовой аспект по информационному оформлению итога.

 Саморегулируемая организация оценщиков может установить стандарт, разработать схему проведения работ по своим правилам, на основании внутреннего нормативного акта или договора.

Разновидности и их характерные особенности

Рыночную оценку, как самую распространенную проводят, когда нужна вероятная стоимость объекта на определенный период.

Кроме этих действий, существуют другие способы для определения цен, в виде:

  1. Инвестиционных — когда инвестору необходимо получить реальную прибыль. При выполнении операции рассчитывают предполагаемый доход, ставку по капитализации.
  2. Ликвидационных — для определения стоимости, которую получит собственник поле прекращения действия предприятия.
  3. Кадастровых — метод используют массовый, поэтому результат получается с погрешностями. Закон обязывает проводить процедуру, контролируемую Росреестром.
  4. Страховых – собственник получает возмещение денежных средств при страховом случае. Действия проводят при оформлении полиса для расчёта страховой суммы, процентов, вознаграждений.
  5. Остаточных – определяют цены с учетом износов зданий и сооружений.

Эксперты могут применять методы оценки по отдельности или совмещать их. Заказчикам дано право соглашаться с результатом, вносить свои предложения и корректировать. Каждое мероприятие заранее согласовывается, поэтому все неточности исправляют до составления официального отчета. Во время сделки участники могут согласиться со стоимостью, если возникнут разногласия, в их праве заказать другую, независимую экспертизу объекта.

Порядок проведения

Все мероприятия, которые проводит бригада сотрудников состоит из последовательных этапов.

Оценщики работают в тесной связке с заявителем на объем услуг:

  • заключают договор в рамках, поставленного задания;
  • собирают и анализируют сведения, необходимые для достоверного результата;
  • выбирают методику расчетов;
  • согласовывают выбор и подход к конкретной ситуации;
  • приводят в соответствие исследованные параметры;
  • составляют письменный отчет, где описывают выполненный объем работ, перечисляют факты, выводы, на чем обоснована оценка, указанная экспертом.

Основные принципы

Закон не дает определения, по каким принципам должен действовать оценщик, в нормативных актах предоставлена теория с рекомендательными указаниями. Действующее лицо при проведении работ будет опираться на стандартные принципы:

  • соответствие с позицией пользователя для его пользы и выгоды;
  • взаимодействие всех частей объекта, основанием служит выгодное использование каждой части в едином комплексе;
  • рыночная позиция под диктовку ее условий.

Совокупные действия в соответствии со всеми принципами, будет самой эффективной оценкой, где учтены и отражены все факторы.

Инвентаризационное определение

Ведомствам и бюро технической инвентаризации требуется оценка строений. Она не идет ни в какое сравнение с остальными видами мероприятий, так как охватывают ограниченный их круг.

Сотрудники, выполняя анализ учитывают:

  • квадратные метры площадей;
  • подключение коммуникационных сетей;
  • год строительства.

В каком состоянии недвижимость — никого не интересует кроме самих собственников, оценка самая низкая по сравнению с другими данными и способами их добычи. Потребность в таких мероприятиях возникает для определения наследуемой массы, выполняют действия при определении налоговой ставки или для изъятия объекта.

Справку заполняют и выдают заявителю в течение 2 недель, услуги платные, размер и принципы ценообразования уточнять нужно в конкретной организации. Четких сроков действия выданной справки нет. Но использование после получения в текущем году будет самым актуальным. В таких пределах работают специалисты приватизации и банки.

Ипотечные мероприятия

Перед тем, как оформить ипотеку банк требует предоставить документальный комплект, куда входит справка оценщика. Квартира будет находиться в залоге у кредитора пока заемщик полностью не расплатится за ипотеку. Банкир должен знать покроет ли недвижимость сумму, выданную заявителю.

В процедуру оценки должна входить информация:

  • состояние конструкций, проводимый при эксплуатации демонтаж;
  • снос или реконструкция несущих поверхностей;
  • установка отопительной системы в напольной конструкции;
  • планировка бытовых помещений верхних соседей;
  • размещение балконов, лоджий, наличие стен и перегородок;
  • наличие вентиляционной противопожарной системы.

Квартирную оценку дает застройщик, но кредитору нужны данные после регистрации в собственность объекта, чтобы оформить закладную, поэтому он требует отчет. Заемщику тоже важна справка, чем больше оценщик укажет цифру, тем значительней утвердят ипотечный лимит. Финансовая организация примет результат только от лицензированных компаний.

Для этого вызывают и заключают договор с оценочной компанией, которые:

  • изучат документы технические и правоустанавливающие;
  • проведут исследование по сравнительному методу, чтобы выполнить анализ аналогичного жилья;
  • рассмотрят технические параметры, сфотографируют помещения, его достоинства и недостатки;
  • передадут подробный отчет о проведенной работе.

Имущество оценивают, чтобы определит реальную цену, учитывая объективные обстоятельства и субъективные характеристики. Подобные мероприятия показывают видимые и общедоступные сведения, но скрывают дефекты. Покупатель или кредитор должен знать в каком состоянии здание.

В этом случае проводят экспертизу, она выявляет:

  • состояние несущих элементов;
  • детали поломок, износов, коммуникационных систем;
  • наличие не законных перепланировок;
  • недостатки в качестве конструкций.

Независимую экспертизу проводят, если заказчик не согласен с отраженной в отчете стоимостью. Судебные органы при разбирательстве имущественных конфликтов, тоже делают запрос на справку. В инстанции должны знать, как делить между спорящими сторонами части, установить сумму возмещения, компенсации. Инициатором в проведении оценочных мероприятий становится один из участников судебного разбирательства или судья.

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl Enter, чтобы сообщить нам.

Какие требования выдвигают к исполнителям

Экспертный персонал состоит из специалистов, у которых имеются:

  • навыки;
  • образование;
  • квалификационный аттестат;
  • оборудование;
  • разрешение;
  • ответственность.

Оценщиком может стать как частник, так и наемный сотрудник.

Исполнители обязаны соблюдать условия в работе:

  • основываться на законодательные положения, деловую и профессиональную этику;
  • хранить переданные документы в абсолютной конфиденциальности;
  • сохранять отчеты 3 года и предъявлять по требованию судов и правоохранительных органов;
  • предоставлять достоверные факты, объективные, независимые.

Оценочные действия выполняют в рамках следующих требований:

  • работу начинают после заключения договора между двумя заинтересованными сторонами;
  • результат определяют, основываясь на актуальную информацию, которую собирает исполнитель;
  • подходы и способы определения стоимости сотрудник выбирает самостоятельно, но обязательно согласовывает с заказчиком и подробно описывает в отчете:
  • результат работы оформляют, указывают окончательную цифру стоимости объекта.
Оцените статью
Финансовый консультант