Что делать дольщикам, если застройщик объявлен банкротом? Долевое строительство. Статьи о недвижимости, строительстве и ремонте. СИБДОМ

Микрозаем

Как узнать о банкротстве застройщика

Сообщить дольщикам, что началась процедура банкротства, должен конкурсный управляющий. Он направляет участникам строительства уведомление о том, что началось конкурсное производство и дольщикам нужно подать документы для включения в реестр. Адрес конкурсного управляющего указан в определении арбитражного суда о признании застройщика банкротом. Кроме того, он есть в официальном сообщении о признании компании банкротом, которое публикует газета «Коммерсант».

Подать документы для включения в реестр кредиторов дольщик обязан в течение трех месяцев с момента получения от конкурсного управляющего уведомления. Если дольщик не успел подать заявление в арбитражный суд в отведенный срок и не был включен в один из реестров кредиторов, он может лишиться и денег, и квартиры.

Дольщиков включают в третью очередь кредиторов. Их требования должны быть удовлетворены после того, как рассчитаются с сотрудниками обанкротившейся строительной фирмы, возместят судебные расходы и причиненный здоровью вред.

Выбирать застройщика для заключения договора о долевом участии нужно с большой осторожностью.

Показатели Описание
Темпы строительства объекта
Наличие в открытом доступе полной информации о компании действующий сайт с актуальными сведениями — фотоснимки, лицензии, декларации, план застройки, разрешение на выделение участка и т.п., упоминание в СМИ
Серьезное партнерство с солидными инвестиционными компаниями, государственными или надежными коммерческими банками
Нормальная ценовая политика, приближенная к рыночным ценам слишком низкие цена на квадратный метр готового жилья должны насторожить, это может быть признаком мошенничества

О надежности застройщика опосредовано свидетельствует срок его работы на строительном рынке. Безусловно, обанкротиться может и компания-старожил.

В договоре о долевом участии должны быть указаны сроки сдачи объекта, прописаны штрафные санкции за срыв сроков или нарушения со стороны дольщика.

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, нужно убедиться в надежности компании перед тем, как подписать договор и уплатить деньги.

Если в отношении застройщика подано заявление о признании несостоятельности, то вряд ли стоит заключать с ним договор о долевом строительстве.

Какие имеет стадии

Что делать дольщикам, если застройщик объявлен банкротом? Долевое строительство. Статьи о недвижимости, строительстве и ремонте. СИБДОМ

Процедуры банкротства имеет несколько стадий. На первых двух стадиях застройщик еще не является банкротом и может восстановить свою финансовую состоятельность.

Выделяется пять стадий банкротства:

  • меры санации, то есть восстановления платежеспособности застройщика;
  • арбитражное наблюдение;
  • финансовое оздоровление;
  • введение внешнего управления;
  • назначение конкурсного производства.

Мировое соглашение может заключаться на любой из перечисленных стадий. Должник и кредиторы могут заключать любые договоры для разрешения сложной ситуации.

На практике чаще всего дело ограничивается двумя стадиями — сначала инициируется наблюдение, спустя месяц назначается конкурсное производство.

Основные причины

Банкротство – сложная процедура, которая предполагает длительный срок разрешения ситуации. Причины могут быть как объективными, так и фиктивными.

Показатели Описание
Некорректная организация бизнес-процессов
Изменение стоимости стройматериалов и услуг подрядных организаций
Повышение валютного курса критичное для закупа материалов
Обстоятельства непреодолимой силы форс-мажор

Предпосылки для банкротства могут быть созданы искусственно. В данном случае речь идет о прямом мошенничестве, когда застройщик не собирался ничего строить — целью сбора средств было обогащение.

Как оформляется

На основании заявление о банкротстве от компании либо кредитора арбитражный суд заводит дело о банкротстве. Назначается арбитражный управляющий, который должен изучить документацию, оценить реальное финансовое состояние застройщика.

На стадии наблюдения открывается реестр кредиторов. Это список юридических и частных лиц, перед которыми у застройщика есть задолженность.

На этом этапе все участники долевого строительства должны подать заявки на включение в реестр, предъявив доказательства существующей задолженности.

Обязательно должна быть указана уплаченная сумма или стоимость преданного должнику имущества.

Если дольщик решит требовать не сумму, а квартиру, обязательно должны быть указаны ее характеристики (размер площади, стоимость квадратного метра и пр.).

Требуемые документы

Показатели Описание
Заявление
Договор с застройщиком и его копию
Финансовые документы доказывающие факт оплаты или передачи имущества (квитанции из банка, расписки и пр.)

Поставщики и прочие контрагенты предъявляют доказательства понесенных расходов и убытков.

Что будет с кредиторами

долгострой

Тем дольщикам, кому отказали во включении в реестр, добиваться признания своих прав придется в суде. Если конкурсный управляющий отказался включить дольщика в реестр, его могут туда внести по решению суда. Не позднее чем через 15 дней после получения отказа от конкурсного управляющего он может попытаться оспорить действия управляющего в арбитражном суде.

Покупатели квартир в объектах, которые были застрахованы, при наступлении страхового случая имеют право на выплату от страховой компании. Для этого необходимо выполнение нескольких условий: застройщик должен быть признан банкротом, начата процедура конкурсного производства, дольщика включили в реестр требований кредиторов.

В отношении кредиторов применяются положения статьи закона об очередности погашения задолженности организации-банкрота.

Показатели Описание
Лица, физическому или моральному здоровью которых банкрот нанес ущерб и которым по закону должна быть выплачена компенсация
Лица, заключившие трудовой договор с организацией-банкротом
Участники долевого строительства дольщики
Прочие кредиторы поставщики, подрядчики, банковские структуры, госорганы)

Деньги для расчетов с кредиторами появляются после продажи имущества должника. Реализуется собственность застройщика-банкрота по ценам гораздо ниже рыночных, так как суд не заинтересован в получении выгоды.

Действия пострадавших

Показатели Описание
Возврат вложенных денежных средств плюс компенсация
Передача прав на квартиру

В соответствии с поданным на этапе наблюдения заявлением требование дольщиков вносится в один из двух реестров.

Эксперты отмечают, что дела о денежных претензиях решаются быстрее и проще. Конкурсному управляющему нужно всего лишь реализовать имущество и разделить деньги между дольщиками и кредиторами.

Показатели Описание
Выплата обычно гораздо меньше вложенных средств
Целью долевого участия являлось приобретение жилья и даже на стадии банкротства есть шанс получить его
Если заявить об имущественных претензиях построенная квартира будет выведена из конкурсной массы

После введения процедуры наблюдения дольщик, официально заявивший о своих претензиях, сможет принимать участие в кредиторских собраниях, чтобы решать проблему совместно с другими пострадавшими.

Показатели Описание
Если дом уже возведен и квартиры физически существуют то суд просто распределит жилье между дольщиками согласно договору (вариант завершенного строительства)
Если же строительство не завершено то дольщики могут на собрании проголосовать о создании жилищно-строительного кооператива, чтобы достроить дом самостоятельно

В последнем случае они должны подать соответствующее ходатайство в арбитражный суд. Судья может как одобрить просьбу дольщиков, так и отклонить ее.

Судебная практика при банкротстве застройщика знает случае как положительных, так и отрицательных решений относительно передачи незавершенного строительства заинтересованным лицам.

Нюансы несостоятельности

обманутые дольщики Реставрации

Если у застройщика нет финансовой возможности выполнять свои обязательства перед участниками долевого строительства, он должен официально объявить об этом и начать процедуру банкротства.

Обычно застройщик переводит деньги со своих счетов на счета подставных фирм, платит за несуществующие услуги, закупает несуществующие материалы.

В этом случае на момент банкротства на счетах у застройщика практически ничего нет. Соответственно, рассчитывать на удовлетворение требований о денежном возврате вряд ли стоит.

Заподозрить мошенничество дольщики могут в следующих случаях:

  1. Подрядчики постоянно меняются.
  2. Сведения о подрядчиках невозможно найти в Интернете.

Если дольщики заподозрили мошенничество, действовать нужно немедленно. В этом случае важно сохранить на счетах максимальное количество денег, чтобы вернуть хоть какие-то средства.

В этот момент дольщикам есть смысл обращаться в суд за денежным взысканием лишь в том случае, если у строительной компании на счетах есть средства.

обманутые дольщики

Дольщики так и не получили ключи, право собственности не оформлено. Значит ли это, что готовые квартиры будут проданы, а деньги распределены не только между инвесторами (дольщиками), но и между другими кредиторами?

Такая ситуация действительно возможна, если дольщики оставят все как есть и не предпримут никаких действий, чтобы спасти свое жилье.

Показатели Описание
Получить копию готового разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию в учреждении строительной экспертизы
Получить копию акта о замерах жилья в БТИ
Подать заявление в мировой суд о признании права собственности на готовую к передаче квартиру

На основании полученного судебного решения арбитражный управляющий исключит квартиру из конкурсной массы, поскольку данное жилье уже не будет принадлежать банкроту.

Если квартира физически существует, доказать право на нее дольщик может на законных основаниях.

Если процедура банкротства уже началась, то заявление о признании прав на жилье нужно подавать в арбитражный суд. Смысл в этом есть даже в случае с недостроенной квартирой. В любом случае денег можно выручить больше.

Показатели Описание
Если процедура банкротства уже ведется то обращение в суд возможно лишь при наличии у дольщика акта приемки-передачи квартиры
Если застройщик выдал ключи, подписал акты, но не оформил право собственности то в случае банкротства при строительстве другого объекта дом может быть включен в конкурсную массу

Законодательная база

Номер Описание
ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве…»
ФЗ №210 «О внесении изменений в ФЗ о несостоятельности (банкротстве)»
ФЗ №127 «О несостоятельности (банкротстве)»
Статья Описание
17 единоличное и коллегиальное рассмотрение дел
223 порядок рассмотрения дел о несостоятельности (банкротстве)

Процедура банкротства дольщиков проводится в соответствии с законодательными актами РФ. Участниками процесса становятся застройщик, дольщики и прочие кредиторы.

При денежных расчетах права дольщиков приоритетны по отношению к другим кредиторам.

Однако лишь при условии грамотных и своевременных действий частные инвесторы смогут вернуть вложенные средства либо получить квартиру после банкротства застройщика.

Что получит дольщик при банкротстве застройщика?

При этом у дольщиков есть право выбора. В зависимости от того, что они хотят получить в итоге: деньги или квартиру, — они должны подать заявление о включении в один из двух реестров кредиторов. Если участник строительства не готов ждать достройки дома и хочет получить денежную выплату, ему нужно подать заявление о включении в реестр денежных требований. Дольщики, которым нужна квартира, подают заявление о включении в реестр требований жилых помещений.

Те дольщики, что не успели подать заявление в установленный срок, могут попытаться продлить его в суде. Это возможно, если причина, по которой документы не были поданы конкурсному управляющему, является уважительной. Например, участник строительства не получил письма управляющего со сроками подачи документов, поэтому не смог их вовремя предоставить.

договор долевого участия или договор уступки права требования,

документы, подтверждающие оплату по договору (приходно-кассовые ордера, платежные поручения),

копия паспорта.

Их нужно принести лично в специальный офис для приема документов или отправить на адрес конкурсного управляющего по почте заказным письмом с описью вложения. Конкурсный управляющий обязан в течение 30 дней изучить документы и вынести решение, включать дольщика в реестр или нет. Участник строительства узнает о принятом решении, получив по почте уведомление.

Что сможет вернуть дольщик при банкротстве застройщика?

Как только все дольщики установлены, конкурсный управляющий объявляет о собрании, на котором должна решиться судьба недостроенного дома. Его проводят в течение трех месяцев с того момента, когда закончили формировать реестры кредиторов. О дате собрания управляющий обязан поставить в известность дольщиков, отправив на их адреса уведомления.

На собрании участники строительства должны договориться о создании жилищно-строительного кооператива для достройки дома. После этого арбитражный суд должен принять решение о передаче недостроенного дома кооперативу.

Дольщики тех домов, застройщики которых делали отчисления в Фонд защиты дольщиков, на общем собрании смогут выбрать способ возмещения от застройщика-банкрота.

Возможны три варианта возмещения:

  1. достройка дома силами кооператива,
  2. передача дома для достройки новому застройщику,
  3. получение компенсации из Фонда защиты дольщиков.

Такая возможность предусмотрена в Федеральном законе от 29 декабря 2015 года № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Чтобы решение было принято, за него должно проголосовать абсолютное большинство (три четверти) дольщиков.

Если решено достраивать дом, всем дольщикам, включая тех, кто голосовал за денежную компенсацию, придется ждать окончания строительства, чтобы получить квартиру. Если недостроенных домов у застройщика несколько, голосование проводится по каждому дому в отдельности.

Как устанавливается размер денежной компенсации при банкротстве застройщика?

Компенсацию выплачивают из средств, собранных в Фонде защиты дольщиков. Если дольщики на собрании проголосовали за выплату компенсации, им, скорее всего, не удастся вернуть всю сумму, вложенную в покупку квартиры. Размер выплаты определяется по формуле: площадь квартиры, умноженная на среднюю рыночную стоимость квадратного метра, которую для каждого региона устанавливает Минстрой.

До недавнего времени в невыгодное положение попадали покупатели нежилых помещений: кладовых и машино-мест в паркингах под жилыми домами. Они оказывались в последней очереди кредиторов застройщика. Если сам дом отдавали жилищно-строительному кооперативу для достройки, то эти объекты при банкротстве застройщика попадали в конкурсную массу.

Теперь собственников парковочных мест уравняли в правах с покупателями квартир. Наряду с ними покупателей машино-мест включают в реестр кредиторов.

Проведение процедуры банкротства застройщика потребует времени. Для того чтобы дом можно было передать для достройки кооперативу или новому застройщику, необходимо выполнить ряд обязательных шагов, установленных законом.

Оцените статью
Финансовый консультант