Методика определения значений весовых коэффициентов при согласовании результатов оценки

Кредит

Тема 2. Выбор наиболее эффективного использования имущества

Все типы сделок с
собственностью, основанные на рыночной
стоимости, требуют адекватной оценки
и тщательного анализа экономического
поведения инвесторов и других участников
рынка. Влияние рыночного поведения на
принятие финансовых решений частных
лиц, компаний, органов власти диктует
концепцию наиболее эффективного
использования имущества, которая
основывается на анализе эффективности
использования имущества.

Рыночные факторы
определяют рыночную стоимость, поэтому
требования рыночных сил к имуществу
имеют большое значение для определения
наиболее эффективного вида его
использования. Стоимостной основой
любого имущества является стоимость
земельного участка. Расположенные на
нем здания и сооружения могут быть
изменены, однако основные характеристики
участка обычно остаются прежними.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

Анализ наиболее
эффективного использования имущества
предполагает проведение подробного
исследования рыночной ситуации,
характеристик оцениваемого объекта,
идентификации востребованных рынком
вариантов, совместимых с параметрами
оцениваемого объекта, расчет доходности
каждого варианта и оценку стоимости
имущества при каждом варианте
использования. Таким образом, окончательный
вывод о наиболее эффективном использовании
может быть сделан только после расчета
стоимости.

Наиболее эффективное
использование имущества представляет
вариант использования свободного или
застроенного участка земли, который
юридически возможен и соответствующим
образом оформлен, физически осуществим,
обеспечивается соответствующими
финансовыми ресурсами и дает максимальную
стоимость.

Поэтому анализ и
выбор наиболее эффективного использования
объекта оценки является, по сути,
экономическим исследованием рыночных
факторов, существенных для оцениваемого
объекта. Рыночные факторы, используемые
для формулирования вывода о наиболее
эффективном использовании объекта
оценки на дату оценки, рассматриваются
в общем массиве данных, собираемых и
анализируемых для определения стоимости
объекта. Следовательно, наиболее
эффективный вид использования можно
квалифицировать как основу, на которую
опирается рыночная стоимость.

Методика определения значений весовых коэффициентов при согласовании результатов оценки

Если объект оценки
предполагает последующее личное
использование или сдачу в аренду, то их
основная мотивация при расчете стоимости
будет сведена к получаемым потребительским
качествам объекта (доход, престиж и
уединенность и т. д.). Инвестиционная
мотивация помимо величины получаемого
дохода и накопления капитала учитывает
такие аргументы, как налоговые льготы,
осуществимость проекта. Обычно анализ
наиболее эффективного использования
проводится по нескольким альтернативным
вариантам и включает следующие
направления:

  • рыночный анализ;

  • анализ реализуемости
    варианта;

  • анализ наиболее
    эффективного использования.

Рыночный анализ
предполагает определение спроса на
варианты использования, альтернативные
существующему, в целях изучения спроса
и предложения, емкости рынка, динамики
ставок арендной платы и т.д. по каждому
варианту.

Анализ осуществимости
предполагает расчет базовых составляющих
стоимости: потока доходов и ставок
капитализации для определения стоимости
с учетом переменных параметров каждого
юридически обоснованного и физически
осуществимого варианта.

Анализ наиболее
эффективного использования предполагает
разработку детального плана реализации
каждого варианта с рассмотрением
конкретных участников рынка, сроков
осуществления проекта, источников
финансирования для выбора варианта,
обеспечивающего максимальную
продуктивность оцениваемого объекта.

Критерии анализа
наиболее эффективного использования.

Вариант наиболее
эффективного использования оцениваемой
имущества должен отвечать четырем
критериям – это:

  • юридическая
    допустимость;

  • физическая
    осуществимость;

  • финансовая
    обеспеченность;

  • максимальная
    продуктивность.

Последовательность
рассмотрения данных критериев в ходе
анализа различных вариантов использования
имущества для выбора наиболее эффективного
обычно соответствует приведенной выше.

В первую очередь
рассматриваются юридическая
допустимость
и физическая осуществимость, затем
оцениваются финансовая обеспеченность
и максимальная продуктивность. Данная
последовательность процедуры анализа
обусловлена тем, что наиболее эффективный
вариант использования, даже при наличии
необходимого финансирования, неосуществим,
если он юридически запрещен или невозможна
его физическая реализация.

Оценщик рассматривает
частные ограничения, нормы зонирования,
строительные нормы и правила, нормативные
акты по охране исторических зданий, а
также экологическое законодательство,
которые могут иметь конкретные виды
потенциального использования. На выбор
наиболее эффективного использования
объекта оценки может оказать влияние
наличие долгосрочных договоров аренды.

Кроме того,
необходимо учитывать возможные
ограничения, которые могут быть заложены
в договоре о приобретении объектов
оценки. Данные ограничения могут касаться
некоторых направлений использования,
конкретизировать расположение зданий
на земельном участке, параметры зданий,
тип применяемых строительных материалов.

Строительные нормы
и правила могут сдерживать застройку
земли наиболее эффективными строениями,
если они увеличивают строительные
расходы для соблюдения технических
нормативов. Это, в конечном счете,
препятствует развитию территорий. В
некоторых районах строительные нормы
и правила используются для снижения
уровня нового строительства и ограничения
роста.

Физическая
осуществимость. Выбор
наиболее эффективного варианта
использования имущества должен опираться
на физическую его осуществимость.
Критерии физической осуществимости –
размер, форма, район, дизайн, состояние
грунта и подъездные пути к участку, а
также риск стихийных бедствий (таких,
как наводнение или землетрясение) –
влияют на предполагаемый вариант
использования земли.

Методика определения значений весовых коэффициентов при согласовании результатов оценки

Конечная полезность
земельного участка зависит от его
размера и формы. Некоторые варианты
дают наибольший эффект только на базе
использования участка определенного
размера. В этом случае необходимо
определить возможность расширения
имеющегося
земельного участка, так как некоторые
участки могут не иметь потенциала для
увеличения.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

Форма участков
влияет на конечную продуктивность, так
как затраты на застройку земельного
участка неправильной формы могут быть
выше, что в дальнейшем снижает их
полезность, по сравнению с участками с
ровными сторонами.

Аналогично наличие
подъездных путей к участку и инженерных
коммуникаций увеличивает его конечную
продуктивность, поскольку достигается
экономия на его освоении. Так, свободная
мощность очистных сооружений ограничивает
физические размеры предполагаемого
варианта эффективной застройки.

Топографические
или почвенные характеристики земельного
участка отражаются на функциональной
полезности площадки. Выявленные оценщиком
негативные моменты затрудняют ее
застройку или увеличивают затраты на
освоение. Поскольку все представленные
на рынке участки конкурируют друг с
другом, оцениваемый участок может быть
непригодным для наиболее эффективного
использования, так как уступает другим
участкам, типичным для данного района.

В процессе анализа
физической осуществимости эффективного
варианта использования оцениваемого
имущества необходимо рассмотреть
состояние зданий и сооружений для
определения возможности ее дальнейшей
эксплуатации на новой основе. Если
здания для обеспечения оптимального
вида использования необходимо
перепланировать, то следует рассчитать
необходимые для этого затраты и
сопоставить их с итоговой доходностью.
Как правило затраты на реконструкцию
объекта зависят от физического состояния
и местоположения объекта оценки.

Финансовая
обеспеченность. Следующий
этап отбора видов использования объекта
оценки – анализ финансовой обеспеченности.
Вариант считается финансово приемлемым,
если он обеспечивает доход от эксплуатации,
равный или превышающий объем
эксплуатационных затрат, расходы на
финансирование и требуемую структуру
возврата капитала. Таким образом, все
виды использования, которые могут
обеспечить положительный доход,
рассматриваются как выполнимые в
финансовом отношении.

Если вид использования
не предполагает получения регулярного
дохода от эксплуатации, то в ходе анализа
отбираются те варианты, которые создают
недвижимость, по стоимости равную или
превышающую издержки на строительство
или реконструкцию объекта для этого
нового вида использования. Оценщик
должен сравнить прирост капитала или
доход от использования имущества с
понесенными капитальными расходами.
Если доход ниже расходов или превышает
их лишь незначительно, такой вид
использования признается невыполнимым
в финансовом отношении.

Степень влияния источника аргументации {amp}lt;*{amp}gt;

       Источник аргументации        
 Степень влияния источника 
аргументации на ваше мнение
 высокая
 средняя 
 низкая 
Проведенные вами теоретические и    
практические исследования по данному
направлению (эксперт)
   0,4  
   0,3   
   0,2  
Ваше непосредственное участие в     
отчете (выпускающий отчета)
   0,3  
   0,2   
   0,1  
Ваш практический опыт как           
специалиста по данному вопросу
и (или) участие в разделах отчета
   0,2  
   0,1   
   0    
Ваша интуиция                       
   0,1  
   0     
   0    

Далее проводится оценка согласованности мнений экспертов путем расчета дисперсии, коэффициента вариации, а при низкой согласованности оценок проверяется принадлежность полученных распределений к нормальным распределениям.

                   n              2
SUM (p - W )
2 k=1 ijk ij
сигма = -----------------. (6)
(n-1)ij n - 1
               2
сигма
(n-1)j
A = --------------. (7)
ij W
ij
    высокой при A   {amp}lt;= 0,10;
ij
выше средней при 0,10 {amp}lt;= A {amp}lt;= 0,15;
ij
средней при 0,15 {amp}lt;= A {amp}lt;= 0,25;
ij
ниже средней при 0,25 {amp}lt;= A {amp}lt;= 0,35;
ij
низкой при A {amp}gt; 0,35.
ij
    As  {amp}lt;= 3S ;
ij 1
______________________
/ 6n (n - 1)
S = /-----------------------, (8)
1 / (n - 2) (n 1) (n 3)
Es {amp}lt;= 5S ;
ij 2
_____________________________
/ 2
/ 24n (n - 1)
S = /-------------------------------, (9)
2 / (n - 3) (n - 2) (n 3) (n 5)
где As - асимметрия, матрица значений которой строится в соответствии с
ij
            n              3
SUM (p - W )
k=1 ijk ij
As = -----------------, (10)
ij 3
n сигма
(n-1)ij
где Es - эксцесс, матрица значений которого строится в соответствии с
ij
            n
SUM (p - W )
k=1 ijk ij
Es = ----------------. (11)
ij 4
n сигма
(n-1)ij

Методика определения значений весовых коэффициентов при согласовании результатов оценки

В случае удовлетворения согласованности и требованиям нормального распределения нормированные значения веса показателей, полученные по формуле (2), умножают на соответствующие коэффициенты каждого подхода к оценке, полученные по формуле (3). При этом вес каждого подхода к оценке учитывает показатели компетентности и весомости привлекаемых экспертов (см. пример 1). Разработанная методика позволяет получить соответствующие веса и в случае использования только двух подходов к оценке (см. пример 2).

Пример 1. Результаты опроса четырех экспертов {amp}lt;*{amp}gt;.

Эксперт N 1 (п. 1 анкеты).

     N    
показателя
     Вес     
показателя, %
  Затратный 
подход, балл
  Доходный  
подход, балл
Сравнительный
подход, балл
     1    
      20     
      5     
      7     
      10     
     2    
      15     
      6     
      8     
       7     
     3    
      20     
      9     
      8     
       8     
     4    
      10     
      7     
      6     
       6     
     5    
      10     
      6     
      8     
       9     
     6    
      15     
      6     
     10     
       6     
     7    
      10     
      4     
      6     
       8     

Эксперт N 2 (п. 1 анкеты).

     N    
показателя
     Вес     
показателя, %
  Затратный 
подход, балл
  Доходный  
подход, балл
Сравнительный
подход, балл
     1    
      20     
      2     
      7     
      9      
     2    
      20     
      3     
      5     
      5      
     3    
      10     
      5     
      4     
      4      
     4    
      10     
      5     
      4     
      3      
     5    
      10     
      4     
      4     
      4      
     6    
      20     
      4     
      4     
      4      
     7    
      10     
      6     
      6     
      6      

Эксперт N 3 (п. 1 анкеты).

     N    
показателя
     Вес     
показателя, %
  Затратный 
подход, балл
  Доходный  
подход, балл
Сравнительный
подход, балл
     1    
      20     
      2     
      5     
      9      
     2    
      20     
      9     
      3     
      5      
     3    
      20     
      7     
      3     
      5      
     4    
       5     
      3     
      3     
      3      
     5    
      10     
      3     
      5     
      7      
     6    
      20     
      5     
      9     
      5      
     7    
       5     
      5     
      7     
      5      

Эксперт N 4 (п. 1 анкеты).

     N    
показателя
     Вес     
показателя, %
  Затратный 
подход, балл
  Доходный  
подход, балл
Сравнительный
подход, балл
     1    
      15     
      3     
      7     
      10     
     2    
      20     
      9     
      7     
       7     
     3    
      15     
      7     
      7     
       5     
     4    
      10     
      9     
      7     
       5     
     5    
      15     
      5     
      7     
      10     
     6    
      15     
      5     
     10     
       6     
     7    
      10     
     10     
      7     
       7     

Результаты опроса четырех экспертов по п. 2 анкеты (степень уверенности эксперта) представлены следующими значениями: эксперт N 1 – 90%; эксперт N 2 – 90%; эксперт N 3 – 80%; эксперт N 4 – 90%.

https://www.youtube.com/watch?v=channelUCjXtrM8d6PrHhWUQov248Rg

Эксперт N 1 (п. 3 анкеты).

 N вопроса 
 Высокое влияние 
 Среднее влияние 
 Низкое влияние 
     1     
        1        
     2     
        1        
     3     
        1        
     4     
        1        

Методика определения значений весовых коэффициентов при согласовании результатов оценки

Эксперт N 2 (п. 3 анкеты).

Эксперт N 3 (п. 3 анкеты).

Эксперт N 4 (п. 3 анкеты).

Результаты опроса по п. 4 анкеты – степень знакомства эксперта с областью знаний, к которой относится рассматриваемая оценка, которые оценивались руководителем или заместителем руководителя, составили: эксперт N 1 – 90%; эксперт N 2 – 90%; эксперт N 3 – 80%; эксперт N 4 – 80%.

В ходе обработки экспертных данных по предложенной методике получены итоговые значения весов показателей по каждому из трех примененных в оценке подходов и вычислены соответствующие значения дисперсии и коэффициентов вариации.

Результаты расчета весов показателей по каждому из подходов.

     N    
показателя
     Вес     
показателя
  Затратный 
подход
  Доходный  
подход
Сравнительный
подход
     1    
    0,187    
    0,159   
    0,346   
    0,496    
     2    
    0,187    
    0,349   
    0,323   
    0,328    
     3    
    0,157    
    0,384   
    0,313   
    0,304    
     4    
    0,091    
    0,397   
    0,328   
    0,275    
     5    
    0,113    
    0,255   
    0,333   
    0,411    
     6    
    0,174    
    0,272   
    0,441   
    0,287    
     7    
    0,091    
    0,327   
    0,332   
    0,341    
Итоговые показатели     
    0,297   
    0,349   
    0,354    

Результаты расчета значений дисперсии веса показателей по каждому из подходов.

     N    
показателя
     Вес     
показателя
  Затратный 
подход
  Доходный  
подход
Сравнительный
подход
     1    
   0,00039   
   0,00994  
   0,01060  
   0,00676   
     2    
   0,00039   
   0,02785  
   0,02657  
   0,00884   
     3    
   0,00068   
   0,01217  
   0,02903  
   0,01483   
     4    
   0,00042   
   0,03469  
   0,01802  
   0,01187   
     5    
   0,00037   
   0,01004  
   0,01724  
   0,03281   
     6    
   0,00041   
   0,00331  
   0,03373  
   0,00489   
     7    
   0,00042   
   0,03576  
   0,00126  
   0,01219   

Результаты расчета значений коэффициентов вариации веса показателей по каждому из подходов.

Полученные значения удовлетворяют требованиям высокой согласованности оценок по весу показателей и каждому из подходов, а также требованиям нормального распределения.

Пример 2. Для выполнения расчетов по предложенной методике для двух подходов оценки (затратному и доходному) были использованы те же исходные данные, что и для трех подходов. В результате получены итоговые значения весов показателей и каждого из двух примененных подходов к оценке.

Результаты расчета весов показателей по каждому из двух подходов.

N показателя
 Вес показателя
 Затратный подход
 Доходный подход 
      1     
     0,186     
      0,318      
      0,682      
      2     
     0,186     
      0,523      
      0,477      
      3     
     0,159     
      0,551      
      0,449      
      4     
     0,091     
      0,547      
      0,453      
      5     
     0,114     
      0,432      
      0,568      
      6     
     0,173     
      0,379      
      0,621      
      7     
     0,091     
      0,496      
      0,504      
Итоговые показатели         
      0,454      
      0,546      

Результаты расчета значений дисперсии веса показателей по каждому из двух подходов.

N показателя
 Вес показателя
 Затратный подход
 Доходный подход 
      1     
    0,00028    
     0,010299    
     0,009319    
      2     
    0,00028    
     0,029802    
     0,027087    
      3     
    0,00078    
     0,013780    
     0,030098    
      4     
    0,00039    
     0,035468    
     0,018658    
      5     
    0,00038    
     0,010263    
     0,018634    
      6     
    0,00025    
     0,003869    
     0,036776    
      7     
    0,00039    
     0,035618    
     0,001329    

Результаты расчета значений коэффициентов вариации веса показателей по каждому из двух подходов.

N показателя
 Вес показателя
 Затратный подход
 Доходный подход 
      1     
     0,002     
      0,051      
      0,022      
      2     
     0,002     
      0,070      
      0,070      
      3     
     0,008     
      0,030      
      0,081      
      4     
     0,007     
      0,087      
      0,056      
      5     
     0,005     
      0,034      
      0,047      
      6     
     0,002     
      0,012      
      0,069      
      7     
     0,007     
      0,086      
      0,003      

Таким образом, предложенная методика позволяет определять итоговые значения весовых коэффициентов в случае использования как трех, так и двух подходов к оценке. При этом учитывается уровень компетентности привлекаемых экспертов на основе их самооценки и оценки руководителями степени владения экспертами соответствующими знаниями.

Литература

  1. Везер П.П. Программа выбора функций распределения случайных параметров в задачах надежности (Старт-2). – М.: ЦНИПИАСС, 1980. 12 с.
  2. Вознесенский В.А. Статистические решения в технологических задачах. – Кишинев, Картя Молдовеняскэ. 1969. 232 с.
  3. Глушков В.М. Методика программного прогнозирования развития науки и техники / Гос. Комитет Сов. Мин. СССР по науке и техн. – М., 1971. 270 с.
  4. Григорьев А.В., Козин П.А., Остапчук А.В. Методика определения значений весовых коэффициентов // Имущественные отношения в Российской Федерации, 2004, N 8. С. 73 – 83.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Приложение

Тема 6. Оценка стоимости земельных участков

Затратный подход
(Assets Approach) –
совокупность методов оценки стоимости
объекта оценки, основанных на определении
затрат, необходимых создания,
воспроизводства либо замещения объекта
оценки с учетом износа и устаревания.

При проведении
оценки бизнеса затратный подход
правильнее называть имущественным, так
как в данном случае оценке подлежит
имущественный комплекс, который формирует
бизнес.

Затратный подход
при оценке бизнеса реализуется через
следующие основные методы:

  • метод чистых
    активов;

  • метод ликвидационной
    стоимости.

Кроме перечисленных
методов в рамках имущественного подхода
при оценке стоимости могут применяться
следующие методы:

  • избыточной прибыли;

  • экономической
    добавленной стоимости.

1. Стоимость бизнеса
как стоимость вложенного капитала
(marketvalueofinvestedcapital).
В данном случае имущественный подход
позволяет определить стоимость затрат
капитального характера на дату оценки,
осуществленных при создании бизнеса.

2. Стоимость
собственного капитала (market
value of equity)

Основная
идея имущественного подхода заключается
в его поэлементной оценке.

Главный
признак имущественного подхода — это
поэлементная оценка, т. е. оцениваемый
бизнеса (имущественный комплекс)
расчленяется на составные части, которые
подлежат оценке. В результате оценки
составных частей бизнеса путем их
суммирования получают стоимость бизнеса
(имущественного комплекса).

Имущественный
подход целесообразен к применению в
следующих случаях:

  • при
    оценке государственных
    имущественно-производственных
    комплексов;

  • при
    оценке бизнеса, имеющего одного
    владельца;

  • при
    расчете стоимости имущества,
    предназначенного для специального
    использования (то есть объектов, которые
    не приносят доход или не генерируют
    денежный поток), а именно: школы, больницы,
    здания почты, культурные сооружения,
    вокзалы и т. д.;

  • при
    оценке в целях налогообложения и
    страхования;

  • при
    судебном разделе имущества;

  • при
    распродаже имущества на открытых
    торгах.

Основной
недостаток затратного подхода в оценке
бизнеса заключается в том, что он не
учитывает будущие доходы от функционирования
бизнеса (имущественного комплекса,
предприятия).

Земля
–это
часть природной среды, характеризующаяся
пространством, рельефом, почвенным
покровом, растительностью, недрами,
водами и климатом.

Земельный
участок

часть поверхности, которая имеет
фиксированную границу, площадь,
местоположение, правовой режим и другие
характеристики, отражаемые в Государственном
земельном кадастре и документах
государственной регистрации прав на
землю.

Специфика
и уникальность земли и земельных
участков, а также их ценностьопределяется
следующими факторами:

  • свободное
    воспроизводство земельных участков в
    отличие от других объектов недвижимости
    невозможно;

  • земля
    является ограниченным природным
    ресурсом;

  • каждый
    земельный участок неподвижен и является
    уникальным по своему местоположению
    и внешнему окружению;

  • возможно
    многоцелевое использование земли: как
    средства производства и как пространства
    для социально-экономического развития
    человека;

  • в
    отличие от других объектов недвижимости
    срок эксплуатации земельных участков
    не ограничен;

  • земля
    в экономическом обороте является важным
    источником поступления средств в
    местные бюджеты.

На
практике земельный участок неразрывно
связан с расположенными на нем строениями,
инженерными сетями, насаждениями и
прочими элементами, которые являются
его неотъемлемыми частями. В частности,
к таким неотъемлемым частям земельного
участка могут быть отнесены:

  • здания,
    инженерные сети и сооружения;

  • обособленные
    водные объекты, многолетние насаждения;

  • элементы
    хозяйственного, транспортного и
    инженерного обеспечения, относящиеся
    к данному объекту недвижимости, но
    расположенные вне границ его земельного
    участка;

  • другие
    объекты, которые в совокупности с
    вышеперечисленными компонентами
    недвижимости составляют нерасторжимое
    конструктивное или функциональное
    целое.

Перечисленные
неотъемлемые части земельного участка
выступают в качестве улучшений, которые
позволяют его эффективно эксплуатировать.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

Улучшения

все изменения неосвоенного земельного
участка, являющиеся результатом
деятельности по его преобразованию для
последующего использования.

Улучшения
земельного участка делятся на внешние
и внутренние.

К
внешнимулучшениям
в населенных пунктах относят устройство
улиц, тротуаров, дренажных и инженерных
сетей.

Внутренние
улучшения

здания, сооружения, внутренний ландшафт,
водопровод, канализация, пешеходные
дорожки и другие объекты, имеющиеся на
территории участка.

Все
правоотношения по поводу оборота
земельных участков регулируются
Земельным Кодексом РФ. В частности, этим
кодексом установлен принцип
единства судьбы земельных участков и
прочно связанных с ними объектов.
Согласно этому принципу все прочно
связанные с земельным участком объекты
следуют судьбе земельного участка и
наоборот(ст. 1 ЗК РФ).

Таким
образом, закреплен единый объекту
недвижимости, включающий земельный
участок и все улучшения.

Оценка
земельного участка в отличие от оценки
других видов объектов, как правило,
предполагает обоснование трех видов
стоимостей: кадастровой, рыночной
(единичной) и инвестиционной. Ликвидационная
стоимость в отношении земельного участка
в силу его специфики не рассматривается.

1.
доходныйподх;

2.
сравнительныйподх;

3.
затратный
или подх
техника остатка.

Однако
следует иметь в виду, что применение
затратного подхода возможно только в
том случае, если земельный участок имеет
на своей территории улучшения. Это
объясняется тем, что земля или его часть
– земельный участок -является созданием
природы и потому рассчитать стоимость
затрат по его созданию невозможно.

Порядок
обоснования стоимости земельного
участка регламентируется Методическими
рекомендациями по определению рыночной
стоимости земельных участков. Они
утверждены распоряжением Минимущества
России от 6 марта 2002 г. № 568-р. В соответствии
с этими рекомендациями оценщик обязан
при оценке земельного участка применить
все три подхода, либо обосновать отказ
от применения какого-либо из них.

В
рамках каждого из подходов оценщик
вправе самостоятельно выбирать конкретные
методы оценки. При этом учитывается
объем и достоверность доступной для
использования того или иного метода
рыночной информации.

Как
правило, при оценке рыночной стоимости
земельных участков используются метод
сравнения продаж,
метод
выделения,
метод
распределения,
метод
капитализации земельной ренты,
метод
остатка,
метод
предполагаемого использования.

Итоговая
величина оценочной стоимости земельного
участка выводится исходя из результатов,
полученных различными подходами.
Существенные расхождения стоимости
земли, рассчитанной при разных подходах,
указывают либо на ошибки в оценках, либо
на несбалансированность земельного
рынка.

Анкета экспертного опроса

Методика определения значений весовых коэффициентов при согласовании результатов оценки

Уважаемый (ая) _______________

В соответствии с Федеральным законом “Об оценочной деятельности” N 135-ФЗ заключительным этапом оценки, выполненной г-ном (жой)_____________ – оценщиком ООО “РМС-ОЦЕНКА”, объекта, расположенного по адресу: ___________, является согласование результатов, полученных на основе применения в оценке различных подходов.

Просим ответить на следующие вопросы.

  1. Опираясь на изучение отчета об оценке, информированность, теоретическую подготовку, практический опыт и интуицию, пожалуйста, расставьте веса и баллы от 1 до 10 (1 – низкая значимость; 3 – чуть более высокая значимость; 5 – более высокая значимость; 7 – очень высокая значимость; 10 – абсолютно доминирующая значимость; 2, 4, 6, 8, 9 – промежуточные значения) по следующим показателям в каждом подходе:
 N 
п/п
  Наименование  
показателей
    Вес   
показателя
Затратный
подход
Доходный
подход
Сравнительный
подход
 1 
Учет влияния    
рыночной
ситуации в
примененном
подходе
 2 
Учет основных   
специфических
особенностей
объекта оценки в
примененном
подходе
(местоположение,
уникальность,
возраст, размер,
качество
строительства и
эксплуатации,
потенциальная
доходность и
т.п.)
 3 
Наличие         
достоверной
исходной
информации в
примененном
подходе (наличие
не вызывающей
сомнений
информации, на
основе которой
проводилась
оценка стоимости
примененным
подходом)
 4 
Отсутствие      
грубых допущений
в примененном
подходе
(отсутствие
предположений,
корректировок,
упрощений,
укрупненных
расчетов и т.п.,
оказывающих
существенное
влияние на
точность
полученного
результата)
 5 
Адекватность    
примененного
подхода (степень
соответствия
полученной в
примененном
подходе величины
стоимости
понятию рыночной
стоимости -
справедливой
стоимости или
стоимости в
обмене)
 6 
Наличие учета   
рисков в
примененном
подходе (наличие
учета
возможности
того, что
инвестиции в
объект оценки не
принесут
ожидаемых
доходов, или
учета
возможности
убытков)
 7 
Степень общего  
доверия к
примененному в
оценке подходу
  1. Оцените, пожалуйста, степень уверенности (Рк) в том, что указанные вами значения соответствуют действительности (степень уверенности изменяется от 0 до 100%), Рк = ________.
  2. Оцените, пожалуйста, степень влияния различных источников аргументации на ваш ответ. Отвечая на этот вопрос, поставьте отметки во всех клетках таблицы:
       Источник аргументации        
 Степень влияния источника 
аргументации на ваше мнение
 высокая
 средняя 
 низкая 
Проведенные вами теоретические и    
практические исследования по данному
направлению (эксперт)
Ваше непосредственное участие в     
отчете (выпускающий отчета)
Ваш практический опыт как           
специалиста по данному вопросу
и (или) участие в разделах отчета
Ваша интуиция                       

Подпись эксперта ________________________

“_____” _____________________ 200_ г.

Степень знакомства эксперта с областью знаний, к которой относится рассматриваемая оценка (оценивается руководителем или заместителем руководителя по 10-балльной шкале).

Подпись руководителя (заместителя руководителя) ______________________

Методика определения значений весовых коэффициентов при согласовании результатов оценки

А.В.Григорьев

Заместитель руководителя

ТУ Росимущества по г. Москве

П.А.Козин

Генеральный директор

ООО “РМС-ОЦЕНКА”

3.2. Метод чистых активов (nav Net Asset Value (nav)

Методика определения значений весовых коэффициентов при согласовании результатов оценки

Чистые
активы (ЧА)
– это величина, определяемая путем
вычитания из сумм активов, принимаемых
к расчету, суммы его обязательств,
принимаемых к вычету.

Это наиболее часто
применяемый метод. Согласно идее этого
метода оценки стоимости бизнеса его
рыночная стоимость будет определяться
как стоимость активов, формирующих
бизнес, за вычетом стоимости обязательств.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

−собственный
капитал оцениваемого бизнеса;

−активы
оцениваемого бизнеса;

−обязательства
оцениваемого бизнеса.

Структура активов
и пассивов баланса представлена в ниже
приведенных таблица 1 и 2.

Таблица 1.
Структура
активов бизнеса

Активы
бизнеса

1. Внеоборотные
активы

1.1. Основные средства, в т. ч.:

1.1.1 здания

1.1.2 сооружения

1.1.3 земельный участок (если есть)

1.2. Нематериальные активы

1.3. Долгосрочные
финансовые вложения

2. Оборотные
средства

2.1. Запасы, в т.ч.:

2.1.1 запасы сырья и материалов

2.1.2
незавершенное производство

Окончание
табл.1

2. Оборотные
средства

2.1.3 готовая продукция

2.1.4 прочие запасы

2.2. Дебиторская задолженность

2.3. Денежные
средства

Методика определения значений весовых коэффициентов при согласовании результатов оценки

Таблица 2. Структура
пассивов бизнеса (источников финансирования)

Источники
финансирования бизнеса (пассив
баланса)

1.
Собственный капитал

1.1 Уставный
капитал

1.2. Добавочный
капитал (результаты переоценки)

1.3. Резервный
капитал

1.4.
Нераспределенная прибыль

2.
Долгосрочные обязательства

2.1. Кредиты
банков продолжительность более 12
мес.

2.2.
Займы прочих организаций и физических
лиц продолжительность более 12 мес.

3.
Краткосрочные обязательства

3.1. Кредиты и
займы продолжительность менее 12 мес.

3.2. Кредиторская
задолженность, в т.ч.:

3.2.1 перед
поставщиками

3.2.2 перед
персоналом по заработной плате

3.2.3 перед
бюджетом

3.3
прочие обязательства

Метод
стоимости чистых активов наиболее
приемлем к применению в следующих
случаях:

  • бизнес
    обладает значительными материальными
    активами, т. е. этот метод наиболее
    приемлем для крупных и средних
    предприятий;

  • ожидается,
    что бизнес по-прежнему будет действующим
    предприятием.

Ограничения по
применению метода чистых активов:

  1. При оценке
    нематериальных активов, особенно
    гудвилла;

  2. При оценке
    компаний, бизнес которых основан на
    использовании «интеллекта», знаний и
    умений персонала, то есть при отсутствии
    или минимальном количестве имущества,
    а именно:

    1. консалтинговые
      компании;

    2. компании по
      созданию интеллектуальных продуктов;

    3. розничные и
      дистрибьюторские компании;

    4. туристические
      агентства;

    5. научно-исследовательские,
      внедренческие фирмы;

    6. посреднические
      фирмы (если отсутствуют активы)

  3. При оценке
    миноритарных долей участия.

Широкое
распространение метод чистых активов
получил потому, что он основан на
использовании показателя чистых активов,
который введен первой частью Гражданского
кодекса РФ в качестве важнейшего
показателя, характеризующего имущественно
положение организации и для оценки
степени ее ликвидности.

Порядок
расчета стоимости ЧА в бухгалтерской
оценке определяется в соответствии с
порядком оценки стоимости чистых активов
акционерных обществ, утвержденным
приказом Минфина РФ и ФКЦБ России от 29
января 2003 г. № 10н/03-6/пз.

Основные
документы финансовой отчетности,
анализируемые в процессе оценки:

  • бухгалтерский
    баланс;

  • отчет
    о финансовых результатах;

  • отчет
    о движении денежных средств;

  • приложения
    и расшифровки к ним.

Методика определения значений весовых коэффициентов при согласовании результатов оценки

Кроме
перечисленных источников информации
могут использоваться и другие официальные
формы бухгалтерской отчетности, а также
иная информация из внутренней отчетности
предприятия. Далее проводится корректировка
бухгалтерского баланса оцениваемого
предприятия, т. е. проводится оценка
обоснованной рыночной стоимости каждого
актива баланса в отдельности.

Метод чистых
активов позволяет применить несколько
техник по расчету рыночной стоимости
бизнеса, а именно:

  1. бухгалтерский
    метод;

  2. рыночный метод.

Бухгалтерский
метод предусматривает применение
исключительно данных бухгалтерского
учета об активах и пассивах бизнеса.
Однако этот метод допускает достаточно
серьезную погрешность. Её появление
обусловлено тем, балансовая стоимость
активов не всегда соответствует
рыночной, то есть требуется их корректировка
(оценка). Эта корректировка преследует
одну цель – установить рыночную цену
активов и пассивов бизнеса.

Расчет стоимости
бизнеса методом чистых активов включает
в себя несколько этапов, а именно:

  1. определяется
    рыночная стоимость недвижимого
    имущества;

  2. определяется
    рыночная стоимость машин и оборудования;

  3. выявляются и
    оцениваются нематериальные активы;

  4. определяется
    рыночная стоимость финансовых вложений
    – как долгосрочных, так и краткосрочных;

  5. товарно-материальные
    запасы оцениваются по текущей рыночной
    стоимости;

  6. оценивается
    дебиторская задолженность;

  7. оцениваются
    расходы будущих периодов;

  8. обязательства
    переводятся в текущую стоимость

  9. определяется
    стоимость собственного капитала путем
    вычитания из обоснованной рыночной
    стоимости сумм активов текущей стоимости
    всех обязательств.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Все активы
организации делятся на внеоборотные и
оборотные. Такая классификация
предусмотрена и в бухгалтерском балансе.

К внеоборотным
активам относятся:

  • нематериальные
    активы;

  • основные средства;

  • незавершенное
    строительство;

  • долгосрочные
    финансовые вложения.

К оборотным активам
относятся:

  • запасы (сырье,
    материалы и т. д.);

  • затраты (затраты
    в незавершенном производстве, расходы
    будущих периодов);

  • готовая продукция;

  • отгруженные
    товары;

  • дебиторская
    задолженность;

  • краткосрочные
    финансовые вложения;

  • денежные активы
    (в том числе на расчетном счете и в
    кассе).

Методика определения значений весовых коэффициентов при согласовании результатов оценки

( 5 )

–внеобротные
активы;

–оборотный
средства;

–долгосрочные
обязательства;

–краткосрочные
обязательства.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

Далее
представлен пример расчета чистых
активов предприятий по данным
бухгалтерского учета.

Таблица
3. Бухгалтерский баланс ООО «ХХХ» на
01.10.201__ г.

Показатели
баланса

Данные
баланса, руб.

Актив
баланса

1.
Внеоборотные активы (раздел I), всего

4 000
000

Окончание таблицы 3.

Показатели
баланса

Данные
баланса, руб.

в
том числе


остаточная стоимость основных средств 

2
300 000


капитальные вложения в незавершенное
строительство 

1
000 000


долгосрочные финансовые вложения

700
000

2.
Оборотные средства (разд. II), всего

2 200 000

в
том числе


запасы

200
000

дебиторская
задолженность,

800
000

денежные
средства

1
200 000

ИТОГО

6 200
000

Пассив
баланса

3.
Капитал и резервы (разд. III), всего

2 700
000

в
том числе


уставный капитал

200
000


нераспределенная прибыль

1
500 000

4.
Долгосрочные обязательства (разд.
IV), всего

1 000
000

в
том числе


долгосрочные займы

1
000 000

5.
Краткосрочные обязательства (разд.
V), всего

2 500
000

в
том числе


краткосрочные кредиты

400
000


задолженность перед бюджетом

200
000


прочие краткосрочные обязательства

1
900 000

ИТОГО

6 200
000

6 200
000 руб. = 2 300 000 1 000 000 700 200 800
1 200

При
исчислении пассива в расчет не включаются
данные по разделу III бухгалтерского
баланса о нераспределенной прибыли (1
500 000 руб.).

В
результате сумма пассивов в нашем
примере будет равна

3 500
000 руб. = 1 000 000 400 000 200 000 1 900 000

Итого
стоимость чистых активов на 1 октября
2012г. составит

2 700
000 руб. = 6 200 000 руб. – 3 500 000 руб.

Данный
пример расчета чистых активов построен
на использовании данных бухгалтерского
учета (баланса) без их корректировки.
Поэтому итог расчета чистых активов
совпадает с данными баланса, а точнее
с итогом раздела III.

На
практике чаще всего используется
рыночный вариант расчета чистых активов.
Рыночная техника имущественного подхода
предполагает внесение корректив в
элементы формулы расчета чистых активов.

В частности,
внеоборотные активы – здания, сооружения,
машины, оборудование, земельный участок
и т.д. – принимаются в расчет пот рыночной
стоимости, для чего проводится их оценка.

Оборотные средства
– запасы, дебиторская задолженность и
прочие оборотные активы – также
подвергаются переоценке с точки зрения
потери ими стоимости во времени.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Аналогичные
переоценочные процедуры проводятся в
отношении пассива баланса за исключением
раздела III
баланса «Капитал и резервы»

Необходимость
внесения корректив в статьи баланса и
соответственно в формулу расчета чистых
активов обусловлена тем, что любой
бизнес как явление подвержен воздействию
всех видов износа, а именно физическому,
функциональному и внешнему (экономическому).

Физический
(технологический) износ
бизнеса или какого-то его актива
длительного пользования (обору­дования,
оснастки, недвижимости) определяется
степенью исчерпания «паспортного»
фонда рабочего времени (срока службы),
на который было рассчитано соответствующее
имущество.

Функциональный
износ (также
относится преимущественно к обору­дованию)
отражает обесценение актива длительного
пользования в том случае, если он оказался
конструктивно или функционально
недоработан­ным при том же уровне
параметров, определяющих
качество изделия в процессе его текущего
использования, – по сравнению с аналогичными
активами, позднее появившимися на рынке.

Решение:

  1. Дебиторская
    задолженность в размере 17 млн. руб. с
    учетом ее гашения через год от даты
    оценки будет иметь следующую величину
    текущей стоимости:

17
млн. руб. / (1 15/100)1
= 14,782 млн. руб.

20
млн. руб. / (1 15/100)1,5
= 16,21747

3.
Текущая стоимость задолженности
третьего дебитора рассчитывается с
учетом условий ее гашения. При этом
используется процедура дисконтирования.
Расчет представлен в таблице 5.

Таблица
5. Результаты оценки дебиторской
задолженности

Остаток
долга на начало года

Платежи
по основному долгу

Остаток
долга на конец года

Проценты
к уплате

Размер
ежегодного платежа

Дисконтированная
сумма платежа, у.е.

1
год

15
000,00

5
000,00

10
000,00

1
200,00

6
200,00

5
391,30

2
год

10
000,00

5
000,00

5
000,00

800,00

5
800,00

4
385,63

3
год

5
000,00

5
000,00

0,00

400,00

5
400,00

3
550,59

Итого

15
000,00

7
500,00

17
400,00

13
327,53

14,782
млн. руб. 16,21747 млн. руб. 13 327,53млн.
руб. = 4

Содержание этапов.

Методика определения значений весовых коэффициентов при согласовании результатов оценки

По предприятию-аналогу
рассчитывается соотношение между ценой
продажи и важнейшими финансовыми
показателями. Это соотношение называется
оценочным мультипликатором. Умножив
величину мультипликатора на аналогичный
финансовый показатель оцениваемого
предприятия, рассчитывается стоимость
оцениваемого бизнеса.

  1. сбор информации,
    необходимой для оценки.

  2. составление списка
    предприятий-аналогов.

  3. финансовый анализ
    оцениваемого предприятия и предприятий
    аналогов.

  4. расчет оценочных
    мультипликаторов.

  5. выведение среднего
    значения внутри каждой группы
    мультипликаторов.

  6. определение
    предварительной стоимости оцениваемого
    предприятия.

  7. внесение итоговых
    поправок.

  1. Сбор информации необходимой для оценки.

Сравнительный
подход использует три источника
информации:

  • информация
    фондового рынка о ценах продаж акций
    (Российская торговая система, ММВБ и
    т.д.),;

  • финансовая
    информация о состоянии оцениваемого
    предприятия и предприятиях-аналогах
    (Финансовая информация по объекту
    оценки предоставляется заказчиком;

  • финансовая
    информация по предприятиям-аналогам
    собирается по публикациям периодической
    печати)

  1. Составление списка предприятий-аналогов.

При отборе
предприятий-аналогов необходимо
соблюдать следующие требования:

  1. Общность отраслевой
    принадлежности оцениваемого предприятия
    и предприятий-аналогов исходя из
    требований общего Российского
    классификатора видов экономической
    деятельности (ОК 029-2001).

  2. Приблизительное
    соответствие доли профильной продукции
    в общем объеме реализации оцениваемого
    предприятия и предприятий-аналогов.

  3. Примерно равные
    размеры оцениваемого предприятия и
    предприятий-аналогов. Размер предприятия
    характеризуется следующими основными
    показателями: объем реализованной
    продукции или услуг, размер прибыли,
    число филиалов, организационно-правовая
    форма.

  4. Сопоставимый
    уровень финансового риска, который
    характеризуется: финансовой структурой
    капитала (соотношение собственных и
    заемных средств), ликвидностью
    (возможностью погашения текущих
    обязательств текущими активами),
    кредитоспособность предприятия
    (возможностью привлекать заемные
    средства на типичных рыночных условиях).

  5. Отсутствие
    существенных событий в деятельности
    предприятий-аналогов, которые могут
    привести к резкому изменению их
    стоимости. Отсутствие процедур слияния
    или поглощения.

В конечном счете,
перечень критериев сопоставимости
определяется наличием исходной информации
и профессиональным опытом оценщика.

Пример.

Оценщик при
оценке бизнеса, применяя сравнительный
подход, выявил аналогичный бизнес,
который был продан 3 месяца назад. Цена
продажи была равной 300 млн. руб. Кроме
этого оценщику стало известно, что
проданный бизнес приносил ежегодно 30
млн. руб. чистой прибыли. Соответственно
мультипликатор «Цена/прибыль» равен
10.

При изучении
оцениваемого бизнеса оценщиком было
установлено, что он приносит ежегодно
18 млн. руб.

10
18млн. руб. = 180 млн. рублей.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

В зависимости от
целей и условий оценки сравнительный
подход предполагает использование трех
методов:

  1. Метод
    компании-аналога
    или метод
    рынка капи
    тала
    – используется для оценки стоимости
    одной акции или неконтрольных пакетов
    акций.

  2. Метод сделок
    – используется для оценки всей стоимости
    предприятия или контрольных пакетов
    акций.

  3. Метод отраслевых
    коэффициентов

    – основан на использовании рекомендуемых
    соотношений между ценой продажи и
    определенными финансовыми показателями.
    Отраслевые коэффициенты рассчитываются
    на основе длительных статистических
    наблюдений для небольших форм бизнеса,
    имеющих узкую номенклатуру производства
    товаров или оказания услуг. Метод
    отраслевых коэффициентов в РФ не
    применяется из-за отсутствия информации.

Оцените статью
Финансовый консультант