Что выгоднее ипотека или рассрочка от застройщика

Ипотека

Рассрочку оформить проще, чем ипотеку

Многие строительные компании еще на этапе возведения жилья пытаются привлечь клиентов особыми условиями кредитования. Иногда такие варианты намного выгоднее ипотеки, потому что жилье приобретается в более сжатые сроки и по меньшей стоимости. Часто применяется даже не процентный кредит, а рассрочка платежа.

Ясно, что рассрочка от застройщика предоставляется на отличных от ипотеки условиях, но размер первоначального взноса и там и там может в разных случаях может быть одинаковым и составлять 20-30% от суммы кредита. Срок рассрочки на покупку жилья обычно не превышает 10 лет.

Немаловажно, что при рассрочке у каждого застройщика свой вариант договора и все условия надо обсуждать по пунктам, тогда как банковская форма договора достаточно четко регламентирована.

За границей рассрочка от застройщиков довольно популярна, во многих европейских странах люди покупают строящиеся квартиры в рассрочку на срок от 7 до 10 лет. К сожалению, в нашей стране застройщики работают с рассрочкой на год-два – обычно пока не завершится строительство дома.

Ипотека VS Рассрочка — в чем отличия?

Задача ипотеки — обеспечить возможность приобрести недвижимость среднестатистической семье. Приоритетом этого финансового инструмента является комфортный ежемесячный платеж. Как следствие, период кредитования длительный: от 3 до 30 лет. При покупке квартиры в ипотеку также предусмотрены льготы для семей, пенсионеров, военных.

Рассрочка от девелопера, застройщика наоборот ориентирована на ограниченный срок — как правило, от полугода до окончания строительства. В течение этого срока остаток стоимости квартиры ежемесячно (реже ежеквартально) вносится фиксированными долями. Как следствие, сумма каждого из этих платежей — существенная доля в стоимости квартиры.

Спикер/автор: Виктор Прокопенко, директор Департамента недвижимости Sezar Group

Спикер — Виктор Прокопенко, директор Департамента недвижимости Sezar Group

Важно отметить, что программы рассрочки более чем на 6 месяцев, как правило, предполагают процентную ставку, ее размер варьируется в зависимости от величины первоначального взноса. Но при условии ограниченного срока займа даже при «процентной» программе переплата за рассрочку будет ниже ипотеки. Кроме того, ее выбирают за комфорт и отсутствие обязательных для банка бюрократических процедур: сбора документов, визитов в офис, оформления страховки и т.п.

В качестве примера — расчет альтернативы «рассрочка или ипотека» из нашей недавней практики.

Исходные данные:

  • стоимость выбранной квартиры 23 млн. 550 тыс. руб. (ЖК «Династия», бизнес-класса).
  • свободно располагаемые средства в качестве первого взноса – 70%.

Вариант «рассрочка». При сроке программы в 18 месяцев и процентной ставке в 10% годовых необходимый ежемесячный платеж 400 тыс. руб., итоговая переплата в стоимости квартиры 580 тыс. руб. или 2,5%.

Вариант «ипотека». Минимальный срок оформления ипотечного займа – 3 года. При ставке в 9,5% ежемесячный платеж составит 220 тыс. руб., плюс стоимость страхования на срок в 3 года в размере 160 тыс. руб. Итого переплата в стоимости квартиры составит 1 млн. 260 тыс. руб. или 5,35%. Но для объективного сравнения предположим, что наш покупатель закроет кредит досрочно за 18 месяцев (соблюдая график необходимых банковских платежей с единовременной выплатой остатка в последний месяц). В этом случае переплата составит 900 тыс. руб. (780 тыс. руб. проценты и 120 тыс. руб. страховка). Узнайте, что делать, если нечем платить ипотеку.

Сравниваем рассрочку и ипотеку

Преимущества рассрочки перед ипотекой следующие:

  • Покупателю не нужно доказывать свою платежеспособность. Застройщики работают по минимальному пакету документов, не требуя поручительства;
  • При покупке квартиры в рассрочку не требуется дополнительный залог, поскольку приобретаемое жилье автоматически становится залогом;
  • Строительные компании-застройщики обычно более лояльны к своим клиентам, нежели банковские кредиторы. При рассрочке не важна кредитная история и не нужны дополнительные подтверждения платежеспособности клиента. Плюс ко всему застройщики обычно реже, чем банки, применяют штрафные санкции при задержках ежемесячных платежей по кредиту.

Недостатки рассрочки:

  • Короткий срок предоставления рассрочки;
  • У клиента отсутствует возможность оформить квартиру в личную собственность пока жилье недостроено или пока вся кредитная сумма не будет выплачена.

Практика рынка недвижимости

Рассрочка пользуется популярностью у покупателей квартир в сегментах т.н. «статусной» недвижимости. В нашем проекте бизнес-класса 65% сделок совершаются в рассрочку. В усредненной статистике «типичная» сделка обеспечена первым платежом в размере 50% от стоимости квартиры и закрывается за 9 месяцев с ежемесячным платежом в размере 860 тыс. руб.

Рассрочка востребована, в том числе, аудиторией, которая располагает всей необходимой суммой. Например, частая практика – решение оформить депозит на сумму остатка, если у девелопера действует программа беспроцентной краткосрочной рассрочки, а предприниматели используют его как «дополнительный» оборотный капитал.

Что выгоднее ипотека или рассрочка от застройщика

Второй распространенный случай — переоценка требований к квартире в процессе выбора. По нашей статистике у 80% гостей итоговое решение сильно отличается от запроса на входе. Многие, прикидывая возможный дизайн, понимают, что «не умещаются» в метраж, и делают выбор в пользу более комфортного варианта, пусть и за рамками планируемого бюджета.

Например, недавно у нас в ЖК «Династия» вместо трехкомнатной квартиры, клиент решил объединить две смежные до 140 кв. м, оформив 100% оплату на одну, и рассрочку на вторую. В его случае переплата за вторую квартиру составит 4% – 13 млн. 140 тыс. руб. вместо 12 млн. 640 тыс. (программа на 18 месяцев под 10% годовых при первоначальном взносе 50% и ежемесячном взносе в 360 тыс. руб).

Рассрочка не всегда бывает беспроцентной

Компании-застройщики часто предлагают беспроцентную рассрочку на покупку жилья, особенно когда возникает необходимость распродать квартиры в строящемся поскорее. Получается, что беспроцентная рассрочка возможна только на короткий срок, когда до окончания строительства или полной сдачи объекта остается от 6 месяцев до года.

На что обратить внимание при оформлении рассрочки

При оформлении договора на покупку квартиры в рассрочку клиент подписывает пункты о невозможности отчуждения, продажи, сдачи в аренду или отягощения, перепланировки пока не будет выплачена полная стоимость кредита.

Стоит заметить, что не все застройщики кристально чисты перед покупателями. Иногда они прибегают к различного рода финансовым махинациям, чтобы увеличить стоимость квартиры. При таком сценарии заемщик однажды замечает, что за пару месяцев до окончания строительства дома стоимость квадратного метра вдруг вырастает на пару десятков процентов. При выяснении причин таких изменений заемщику говорят, что перерасчёт произведен из-за удорожания строительных материалов.

Чтобы не попасть в такую ловушку, нужно в договоре на рассрочку четко прописывать все выплаты. Как это сделать, подскажет опытный юрист. Лучше всего покупать жилье в рассрочку по зафиксированным процентным ставкам и общей стоимости строящегося жилья.

Просрочка при рассрочке

Санкции при возникновении просроченной задолженности по кредиту налагаются компаниями, так же как и банками.

Особенности покупки квартиры

При первичной задержке платежа застройщик может закрыть глаза на это, но при систематическом нарушении условий договора и сроков платежей, компания может начислить штраф за каждый просроченный день или месяц выплат. Если покупатель без предупреждения задерживает платежи по кредиту более трех месяцев, то компания вправе вообще расторгнуть договор с необязательным клиентом.

В заключение подведем итог. Услуга рассрочки от застройщиков ориентирована на покупателя, который способен выплатить серьезный первоначальный взнос. Ежемесячные выплаты будут большие, поэтому программа подойдет тем, у кого всегда стабильно высокие доходы. А ипотека рассчитана на покупателей с более скромными возможностями и небольшим первоначальным взносом в размере 15-30%. Но при этом переплата по ипотеке значительно превышает переплату при рассрочке.

Анфиса Храмова, редактор-эксперт

Оцените статью
Финансовый консультант