Как выгодно выплачивать ипотеку

Ипотека

Виды погашения ипотечного займа

Обязательным приложением к кредитному договору является график, по которому происходит погашение ипотеки. В зависимости от схемы расчетов, он может быть:

  • аннуитетный (стандартный порядок);
  • дифференцированный.

Аннуитетный график погашения ипотеки означает, что все оплаты равны между собой. В каждую сумму включаются проценты, которые начислены на остаток ипотечного кредита за календарный месяц (то есть за 30 и 31 день, а в феврале – за 28 или 29 дней) и часть погашения основного долга. При этом в первую дату оплаты сумма погашаемого долга может составлять всего несколько рублей, а проценты – основную часть платежа, т.к.

задолженность по ипотеке еще существенна. В каждую новую дату оплаты сумма процентов снижается, а часть погашаемого займа увеличивается. В последнем платеже по графику основная часть суммы – погашение тела долга. Как правило, к середине графика объем включенных в платеж процентов становится меньше, чем объем погашения ипотечного кредита.

Дифференцированный же график формируется по иному принципу. В нем в каждый платеж включается определенная часть основного долга (сумма займа разделяется  на количество периодов оплаты) и проценты, начисленные по той же схеме, что и в стандартном платеже. Остаток тела кредита снижается гораздо быстрее, поэтому переплата по процентам при дифференцированном графике платежей меньше, чем при аннуитетном. Дифференцированный платеж по ипотеке удобнее и для некоторых клиентов, т.к. чем ближе платеж к окончанию срока договора – тем ниже сумма платежа.

Внимание

До оформления ипотечного договора стоит рассмотреть в одном банке оба варианта, сравнив при этом ставку, под которую банк готов дать финансирование. Некоторые кредитные организации минимизируют свои потери при дифференцированном графике путем поднятия процентой ставки.

Депозит вместо кредита

Допустим, у заёмщика возникли проблемы на работе, и он ожидает увольнения в ближайшие месяцы. Утрата зарплаты поставит перед ним большую проблему по оплате текущей кредитной задолженности. В этом случае лишние деньги лучше положить на депозит в Сбербанке, чем досрочно погасить обязательства по займу.

Если откладывать в виде наличности дома, то человек будет терять на переплате процентов определённую сумму ежемесячно. Например, заёмщик отложил 90000 рублей дома на всякий случай. Кредитная ставка 12% (1% в месяц). В результате человек будет переплачивать ежемесячно 35000*1%/100=900 рублей.

Если указанные средства отдать банку на депозит под 7% годовых, то потери уменьшаться до 12%-7%=5% годовых. В пересчёте на наш пример получаем экономию 900/12*7=525 рублей. Теперь убытки от хранения денег составят лишь 375 рублей.

Описанную схему используют люди, для которых характерны высокий уровень самодисциплины, долгосрочное планирование жизни и страх стать недобросовестным заёмщиком. Если риск потерять доходы исчезает, то можно снять деньги с депозита и погасить всей суммой кредитную задолженность.

Как выгодно гасить ипотеку?

Любой кредит подразумевает дополнительные расходы получателя:

  • на проценты;
  • на комиссии банка за выдачу, обслуживание счета;
  • на страхование недвижимости, здоровья и жизни;
  • другие сопутствующие расходы (нотариальные услуги и проч).

Все эти расходы (за исключением некоторых комиссий, которые могут быть фиксированы) зависят от остатка ипотечной задолженности по займу. Поэтому досрочное погашение ипотечного кредита влечет за собой не только снижение переплаты процентов, но и дополнительную выгоду от уменьшения сопутствующих трат.

При погашении ипотечного кредита нужно обратить внимание на условия договора:

  • есть ли мораторий по сроку (то есть количество дней от начала срока действия договора до первого возможного досрочного погашения);
  • есть ли ограничение по сумме погашения ипотеки;
  • есть ли комиссия за такие платежи;
  • нужно ли уведомлять банк и за какой срок до даты внесения средств.

S=(Sпл*%)/365*T,

Где  S – сумма сэкономленных процентов;

Sпл – сумма досрочного погашения;

% – ставка по договору;

T – количество дней до конца срока кредитования.

Значение S должно быть выше, чем комиссия за досрочку. Разница между сэкономленными процентами и комиссией – прямая выгода заемщика.

Внимание

Для того, чтобы иметь возможность сэкономить на процентных платежах как можно большую сумму, выгодно брать ипотеку на максимально возможный срок. В этом случае ежемесячный платеж будет минимально возможным, а у клиента банка будут оставаться свободные денежные средства для погашения досрочно.

Особенно высокой экономия при погашении ипотечного кредита будет при соблюдении одновременно следующих условий:

  1. дифференцированный платеж по графику;
  2. отсутствие комиссий и моратория на досрочный платеж по ипотеке;
  3. возможность перерасчета графика путем сокращения срока заимствования.

Например, сумма кредита 2 500 000,00 рублей, срок – 35 лет (максимально возможный по выбранной программе кредитования), дифференцированный график, ставка 9% годовых. Каждый месяц оплачивать в этом случае нужно от 25 014,79 рублей.

Общая сумма переплаты за весь срок – 3 946 548,92 рублей.

Если гасить досрочно 10 000,00 рублей в месяц и уменьшать период кредитования, то переплата составит всего 1 605 867,77 рублей. При дифференцированном графике каждый следующий платеж позволит заемщику гасить чуть больше (за счет снижения суммы обязательного взноса). Соответственно, экономия увеличится.

Сбербанк не радует заёмщиков выбором схем погашения ипотечных кредитов, предлагая только аннуитетную схему погашения. Но и это нехудший вариант, если умело пользоваться всеми предоставленными возможностями.

При досрочном погашении в Сбербанке ипотеки срок кредита не изменяется, а пересчитывается сумма ежемесячного платежа.

Как выгодно выплачивать ипотеку

Пример. Сумма ипотечного кредита – 450000 рублей, ставка – 12,4 % годовых, срок – 1 год, внеочередной платёж – 40000 рублей. Варианты погашения при досрочном погашении и без него показаны на графиках ниже.

На примере видно, что досрочное погашение снизило общее количество процентов на 1247,80 рублей. Срок кредита не изменился, но после внеочередного платежа уменьшилась обязательная сумма аннуитета с 40066,21 рублей до 31790,64 рублей.

Наглядно видно, что оплачивать очередной платёж выгодно всегда. Регулярное досрочное погашение резко снижает сумму ежемесячного планового взноса, что фактически делает каждый последующий платёж досрочным. В такой ситуации заёмщику будет удобно оплачивать платежи со своей карты, не посещая отделение и не заполняя каждый раз бланк заявления на досрочное погашение займа.

Законодательство обязывает банковские учреждения принимать досрочные взносы физлиц по ипотеке без ограничений. Однако заёмщик должен явиться в отделение банка заранее до оплаты и предупредить финансовое учреждение о планируемом погашении.

Сбербанк пошёл на хитрости с процедурными моментами при досрочном погашении. Для любителей посещать отделение банка поставлена маленькая, но неудобная преграда: на каждое погашение требуется писать заявление с указанием всех параметров внеочередного взноса. Но у заёмщика есть и более привлекательная альтернатива: погасить досрочно кредит в сервисе Сбербанк Онлайн дома.

Для внепланового погашения аннуитетного платежа достаточно зайти в свой кабинет на сайте Сбербанка, выбрать дату, сумму платежа и карту, с которой спишутся средства. После подтверждения онлайн-заявки с помощью СМС, деньги спишутся со счёта в указанную дату без хлопот с посещением отделения банка.

Последние годы изобилуют появлением государственных программ поддержки ипотечных заёмщиков. Это связано с возросшими рисками для банковского и строительного секторов экономики. Существует целый ряд способов получить от государства помощь или компенсацию, если у человека есть ипотечный кредит:

  1. Программа поддержки многодетных ипотечных заёмщиков. С февраля 2017 года максимальная сумма помощи может составить 30 % остатка займа по ипотеке, но не более 1500000 рублей. Срок действия этой помощи несколько раз продлевался, и очередной срок назначен правительством на начало июня 2017 года.
  2. Компенсация НДФЛ, уплаченного в счёт основного долга и процентовпо ипотечному займу. Эта программа позволяет вернуть до 13% уплаченных сумм.
  3. Использование в качестве взноса по ипотечному займу средств сертификата маткапитала.
  4. Региональные власти часто предлагают молодым семьям частичную компенсацию процентных расходов по ипотеке за счёт местных бюджетов.

Любые денежные средства, которые государство заплатит банку или заёмщику ускорят окончательное погашение кредита, и сделают заем более выгодным.

Сбербанку не очень выгодно досрочное погашение ипотечного кредитного портфеля, потому что банк при этом теряет потенциальные доходы. Но государство заботится о своих гражданах больше, чем о прибыли финансовых институтов. Поэтому для быстрого погашения ипотеки в Сбербанке заёмщик должен проявлять инициативу и пробовать все возможности для скорейшей выплаты кредита.

Досрочное погашение ипотеки

Порядок внесения платежей в оплату основного долга из собственных средств досрочно устанавливается условиями договора. Общую схему досрочного погашения ипотеки можно описать так:

  • заемщик самостоятельно определяет сумму, которую готов внести и дату;
  • в банк направляется уведомление о намерении произвести платеж (как правило, такую возможность предоставляется в личном кабинете на сайте, доступ к нему дается при оформлении договора ипотеки; в заявлении должно быть указано, какой перерасчет нужно сделать – сокращение срока или снижение ежемесячного платежа);
  • в указанную дату клиент переводит на свой расчетный счет в банке нужную сумму (обратите внимание, некоторые кредитные организации требуют, чтобы сумма была внесена за несколько дней до платежа);
  • кредитор списывает сумму в счет погашения;
  • заемщику направляется (через личный кабинет или в отделении при личном обращении) обновленный график платежей по ипотечному кредиту.

Наибольшую экономию приносит уменьшение срока действия договора. Проценты начисляются на остаток задолженности за весь период действия договора, поэтому сокращение срока дает двойную экономию: за счет снижения задолженности, на которую начисляются проценты, и за счет сокращения периода их начисления.

ВАЖНО

Однако, если досрочное погашение не единственное, или заемщик не уверен в своей способности оплачивать ежемесячные взносы в будущем в том же объеме, стоит рассмотреть изменение графика через снижение ежемесячного платежа. В этом случае ежемесячную экономию можно направить также в счет досрочного погашения (особенно удобно это, если в банке нет комиссии за досрочку).

По формуле выше можно рассчитать, выгодно ли вносить небольшую сумму в погашение ипотечного кредита. Если комиссия отсутствует, снижать задолженность небольшими суммами выгоднее, чем копить и вносить единовременно существенный платеж.

Погашение ипотеки материнским капиталом или социальными выплатами

Получением материального поощрения можно начать заниматься, как только второму ребенку выдадут свидетельство о рождении в ЗАГСе. Для того, чтобы воспользоваться средствами материнского капитала на погашение ипотеки, нужно получить в ПФР специализированный сертификат.

К сведению

Материнский капитал возможно направить на первоначальный взнос ипотечного кредита или погасить средствами уже имеющуюся ипотеку. Если остаток основного долга меньше, чем сумма мат.капитала, то можно закрыть этими деньгами и проценты за пользование кредитом. При этом Пенсионный фонд должен одобрить возможность погашения ипотечной ссуды.

При погашении ипотечного кредита, средства материнского капитала перечисляются на счет в банк. После погашения происходит перерасчет по любой схеме, которую выберет клиент.

Процедура досрочного погашения социальными выплатами, которые направляются на счет заемщика напрямую (например, единовременное пособие по рождению ребенка), ничем не отличается от погашения ипотечного кредита собственными средствами.

Погасить досрочно ипотеку можно и средствами налогового вычета.

Погашение ипотечного кредита многодетным семьям

Федеральный закон от 03.07.2019 N 157-ФЗ устанавливает параметры и направления помощи многодетным семьям, которые приобрели недвижимость на заемные деньги. Тем родителям, у которых в период с 1 января 2019 года до конца 2022 года был рожден (или принят под опеку) третий ребенок или последующие, за счет государства будет предоставлена субсидия в размере 450 000,00 рублей.

Договор купли-продажи недвижимости может быть оформлен как с физическим, так и с юридическим лицом (то есть квартира может быть на первичном и вторичном рынке). Всю сумму финансовой помощи можно потратить на погашение ипотечного кредита, за исключением ситуаций, когда остаток задолженности по договору ипотеки менее 450 000,00 рублей – в этом случае разрешается направить сумму в погашение процентов.

Субсидия на погашение ипотечного кредита

В России действует программа предоставления бесплатного муниципального жилья для малоимущих семей и отдельных граждан. Однако, реализация этой программы затягивается, ждать положенные квадратные метры приходится по 20 лет. Поэтому параллельно вводятся особые льготные схемы финансирования покупки недвижимости для нуждающихся граждан.

Например, для молодых семей действует Федеральная программа с одноименным названием «Обеспечение жильем молодых семей». Для того, чтобы претендовать на получение субсидии, семья должна удовлетворять следующим требованиям:

  • возраст каждого из супругов не должен превышать 35 лет;
  • общая площадь собственной недвижимости  не превышает 15 квадратных метров на каждого члена семьи (в том числе детей);
  • оба супруга являются гражданами России;
  • возможность документально подтвердить общий доход (для семьи без детей он должен составлять не менее 21 000,00 рублей; для с одним ребенком – не менее 35 000,00 рублей; с двумя и более детьми – 43 000,00 рублей).

Размер субсидии может составить до 30% от стоимости приобретаемого жилья для семей без детей и до 35% для семей с детьми. Документы нужно направить в администрацию муниципального образования (Комитет по управлению имуществом или в Комитет по делам молодежи).

На основании рассмотрения документов семье выдается сертификат, который может быть направлен как на оплату первого взноса по ипотеке (собственные средства, соответственно, можно будет направить на досрочное погашение основного долга), так и на погашение уже имеющегося ипотечного займа.

Внимание

Сертификат выдается строго на покупку жилья в том же регионе.

Также есть возможность получить дополнительную помощь от государства на погашение ипотеки по программе «Военная ипотека». Ее реализация регулируется Федеральным законом №117 от 20.08.2004 года. Согласно ему, на каждого военнослужащего, который отслужил более 3-х лет, открывается индивидуальный накопительный счет, на который из федерального бюджета ежеквартально перечисляются средства материальной помощи для военнослужащего. Эти средства инвестируются и приносят дополнительный доход.

При увольнении в запас, при выслуге 20-ти лет, наступлении определенных событий, которые оговорены в законе, военнослужащий имеет право на использование этих средств в счет оплаты по ипотеке.

Средства даются не безвозмездно, а в качестве беспроцентного целевого займа. То есть экономия возникает только на процентных платежах банку.

Использовать средства накопительного счета военнослужащих можно только в тех банках, которые предоставляют программу «Военная ипотека». Выдачу займа осуществляет ФГУ «Росвоенипотека».

Кроме того, согласно постановлению Правительства РФ от 11.08.2017 N 961 государство (через банк «ДОМ.РФ», который назывался АИЖК) компенсирует банкам потери при реструктуризации ипотечных кредитов, если у заемщика:

  • есть несовершеннолетние дети или учащиеся на очной форме обучения до 24-х лет;
  • снизился доход и сумма ежемесячного платежа составила более 30%;
  • сумма платежа увеличилась в связи с увеличением курса валюты (по валютным кредитам) и некоторые другие случае.

Фактически, банк-кредитор, раз он получает компенсацию своих убытков, не в праве отказать в реструктуризации (снижении ставки, изменении валюты). Сэкономленные собственные средства заемщик может также направить на досрочное погашение займа.

ВАЖНО

По программе рефинансирования за счет государства невозможно сократить срок кредитования.

Что такое ипотечные каникулы, как и когда они применяются?

Ипотечные каникулы – это снижение суммы каждого платежа или отсрочка выплат по кредиту, которую предоставляет банк. Воспользоваться правом на отсрочку может любой заемщик, если в его жизни произошли изменения, которые сказались на платежеспособности (Федеральный закон от 01.05.2019 N 76-ФЗ).

Например:

  • потеря постоянного места работы;
  • снижение доходов более чем на 30%;
  • возникновение инвалидности у самого заемщика или его ребенка (в том числе приемного);
  • заболевание или травма, в результате которых заемщик пробыл на «больничном» более 2-х месяцев непрерывно;

На ипотечные каникулы могут претендовать только те клиенты, которые ранее не обращались с банк с целью снижения процентной ставки по кредиту, пролонгации срока договора или о иных смягчениях условий. При этом жилье, приобретенное в кредит, должно быть для заемщика единственным, а сумма займа составлять не более 15 000 000,00 рублей.

Возможно несколько вариантов предоставления каникул по погашению ипотечного кредита:

  • отмена платежей по процентам и основному долгу;
  • снижение суммы ежемесячного платежа (но в него по-прежнему будет входить и часть основного долга и проценты);
  • оплата только процентного платежа, без основного долга.

Каникулы длятся максимум 6 месяцев (можно запросить и более короткий срок). Если заемщик до даты истечения срока каникул внесет все недостающие платежи, то они заканчиваются автоматически. Если нет – срок кредита продлевается на полгода, а график платежей пересчитывается. Фактически, суммарная переплата вырастет, т.к. срок кредита пролонгируется на эти полгода, в течение которых заемщик не выплачивал полностью долг банку.

Внимание

Для оформления ипотечных каникул необходимо обратиться в банк-кредитор. За весь срок действия договора воспользоваться таким правом можно только один раз. Также использовать свое право на ипотечные каникулы можно только по одной ипотеке за всю жизнь.

Когда и как следует делать рефинансирование ипотеки?

Под рефинансированием понимается выдача кредита банком на досрочное погашение кредита, который  ранее был предоставлен другим банком.

Рефинансирование позволяет заемщику снизить процентную ставку по кредиту, уменьшить сумму ежемесячного платежа (или поменять схему выплат с аннуитетной на расчетную или наоборот) продлить срок кредита.

Получение кредита на рефинансирование подразумевает переоформление залога, перерегистрацию договора, изменение выгодоприобретателя по договору страхования и прочие дополнительные расходы.

Процедура получения кредита на рефинансирование аналогична получению первоначального кредита, за исключением сбора документов. Это влечет за собой дополнительные расходы на комиссии банка (за выдачу, за перевод средств в сторонний банк и другие).

Внимание

Заниматься получением рефинансирования ипотеки выгодно, если банк предлагает существенное снижение ставки или иные преференции (например, отсутствие страхования жизни). В противном случае временные затраты и дополнительные платежи могут сделать перекредитовку невыгодной для клиента.

Прежде чем обращаться в сторонний банк, можно попробовать обратиться к кредитору с заявлением о снижении процентной ставки и пролонгации ипотеки. Банку выгодно пойти навстречу и удержать клиента, с которым уже налажены деловые взаимоотношения. Исключение – большой срок просроченной задолженности. Но нужно помнить, что в рефинансирующий банк информация о просрочке также поступит через Бюро кредитных историй, что может повлиять на его решение и процентную ставку.

К сведению

Самую большую экономию дает рефинансирование в первой половине срока действия кредита. Если 50% ежемесячных платежей уже выплачена, то заемщик в каждый платеж отдает банку все большую часть ссудной задолженности и чем ближе к концу срока действия договора, тем меньшую экономию даст перекредитовка. В этом случае оправданно снизить ставку в исходном банке.

Нюансы

Погашение ипотечного займа также положительно влияет на кредитную историю заемщика, особенно если кредит гасится полностью досрочно. В Бюро кредитных историй поступает информация о сроке кредита по договору и дате его фактического закрытия. Это дополнительный  положительный фактор при дальнейшем кредитовании. Положительная кредитная история влияет не только сам факт выдачи нового займа, но и на процентную ставку по нему.

Досрочное погашение не исправит кредитную историю, если до этого заемщик допускал просрочки. Кредитная история обнуляется только через 180 дней с даты полного погашения просроченной задолженности. Исключение – полное погашение договора.

Также заемщик, который оплачивал платежи раньше срока и в большем объеме, может написать заявление в банк-кредитор с просьбой снизить процентную ставку по действующей ипотеке.

Оцените статью
Финансовый консультант